Ingatlan eladáskor mit lehet elvinni?

Mikor történik a birtokbaadás?

A birtokbaadás általában a vételár teljes kifizetése után történik, de ettől az adásvételi szerződésben el lehet térni.
Ilyenkor az eladó:

• átadja az ingatlan kulcsait,
• a felek közösen ellenőrzik az ingatlan állapotát,
• jegyzőkönyvet készítenek, amelyben rögzítik például a mérőórák állását.

Fontos, hogy az ingatlant kiürített, kitakarított állapotban kell átadni.
A birtokbaadással a kárveszély is átszáll a vevőre, tehát az ezt követően keletkező károkért már ő felel.

A birtokbaadás után már semmit nem vihet el az eladó

A birtokbaadás az a jogi pillanat, amikor az eladó véglegesen átadja a lakás feletti rendelkezési jogot.
Innentől kezdve az ingatlan már a vevő birtokában van – az eladónak nincs joga visszamenni, és semmit elvinni onnan.
Ha mégis megtenné, az birtokháborításnak vagy akár lopásnak is minősülhet.

Ezért a kérdést mindig így érdemes feltenni:

👉 Mit vihet el az eladó a kiköltözéskor, a birtokbaadás pillanatáig?

Aranyszabály: Amit a szerződés mond

A legbiztonságosabb megoldás: mindent írjanak le az adásvételi szerződésben – tételesen. Amit a szerződés szerint elvihet az eladó, azt elviheti. Ami benne van a vételárban, azt ott kell hagyni.

Érdemes rögzíteni például:

• beépített konyhabútor (gépekkel vagy anélkül),
• beépített szekrények, gardróbok,
• lámpatestek, csillárok,
• függönykarnisok, reluxák,
• klíma, riasztórendszer,
• fürdőszobai bútorok, tükrök,
• kerti tárolók, kerti csap,
• növényzet, dézsás növények.

Ha ezekről egyértelműen rendelkeznek, nem lesz vita.

Ami az ingatlan alkotórésze: mindig marad

A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 5:15. §) szerint az alkotórész az, ami oly módon van az ingatlannal egyesítve,
hogy az eltávolításával az ingatlan vagy maga a tárgy megsérülne,
vagy a használhatósága csökkenne.

Ilyen például:

• nyílászárók (ajtók, ablakok),
• beépített szaniterek (WC, mosdó, kád, zuhanytálca),
• víz-, gáz-, villanyvezetékek és szerelvények,
• radiátorok, kazán, bojler,
• falburkolatok, parketta, csempe.

Ezeket soha nem lehet elvinni, mert az ingatlan szerves részei. Ha valaki mégis kiszereli őket, az kár az ingatlan rongálásának is minősülhet.

Ami tartozék: főszabály szerint marad

A tartozék (Ptk. 5:16. §) nem alkotórész, de
a rendeltetésszerű használathoz szükséges vagy azt elősegíti.
A törvény szerint, ha nincs másként kikötve, az adásvétel ezekre is kiterjed.

Ez a gyakorlatban a legtöbb vitát okozza.

Általában tartozéknak minősül:

• beépített konyhabútor és a beleépített gépek (sütő, főzőlap),
• beépített szekrény (falba illesztett),
• klíma, riasztó,
• függönykarnisok,
• fürdőszobai tükör, falra rögzített szekrény.

Ezeket a vevő joggal várja el, hogy a lakással együtt megkapja.

Ami ingóság: elvihető

Minden, ami nem alkotórész és nem is tartozék, az az eladó személyes tulajdona.
Ezeket szabadon elviheti a kiköltözéskor.

Ilyenek például:

• szabadon álló bútorok (asztal, szék, kanapé),
• hűtő, mosógép (ha nem beépített),
• tévé, hifi, dísztárgyak, képek, szőnyegek,
• függönyök (de a karnis marad!).

A csillárok és lámpák külön kategória:
a vevő jogosan várja el, hogy működő világítás legyen.
Ha az eladó egy különösen drága lámpát el akar vinni,
akkor erről előre kell szólnia, és helyette egyszerű lámpatestet kell felszerelnie.

Gyakorlati tanácsok eladóknak

✅ Döntse el előre: még a hirdetés feladása előtt gondolja végig, mit szeretne elvinni.
✅ Kommunikáljon egyértelműen: már a megtekintéskor jelezze, ha valamit nem hagy a lakásban.
✅ Mindent a szerződésbe! – a legfontosabb szabály.
Készíthetnek akár egy külön mellékletet is ("Ingóságlista"), amelyben pontosan felsorolják, mi marad és mi megy.
✅ Ne változtassa meg a megtekintett állapotot!
A vevő jogosan számít arra, hogy a lakást abban az állapotban kapja meg, ahogy látta.

Összefoglalás

👉 A birtokbaadás után már semmit nem vihet el az eladó.
👉 A kiköltözéskor csak azt, ami személyes ingóság, vagy amiről a szerződésben külön megállapodtak.
👉 A kulcs a tisztességes kommunikáció és a pontos szerződéses rögzítés.

Ezzel nemcsak a jogi vitákat, hanem a kellemetlen félreértéseket is el lehet kerülni.
Egy jól előkészített, ügyvéd által megírt adásvételi szerződés biztonságot ad mindkét félnek –
és garantálja, hogy az eladás valóban zökkenőmentes legyen.