Ingatlan eladás menete eladóknak: iratok, alku, szerződés, adózás

Az első lépés nem a hirdetés, hanem az ellenőrzés

Sok eladó ott hibázik, hogy először meghirdeti az ingatlant, és csak akkor derülnek ki a problémák, amikor már lenne komoly vevő. Ez különösen kellemetlen, ha a vevő hitelből vásárolna, mert a banki ügyintézésnél a hiányzó dokumentum vagy jogi rendezetlenség akár hetekre megakaszthatja az ügyletet.

Eladás előtt érdemes megnézni legalább ezeket:

• pontosan ki szerepel tulajdonosként a tulajdoni lapon,
• megvannak-e a ház engedélyes tervei,
• van-e jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet vagy elidegenítési és terhelési tilalom,
• társasházi lakásnál van-e alapító okirat, SZMSZ, közös költség tartozás, várható-e pótbefizetés
• családi háznál a térképmásolat és a valós állapot összhangban van-e, minden épületrészt jelöl-e az ingatlan-nyilvántartás,
• van-e bérlő, használó, haszonélvező vagy más személy, aki a birtokbaadást akadályozhatja.

Milyen iratok kellenek ingatlan eladásához?

Lakás vagy ház eladásához az eladónak általában személyes okmányokra, frissen lekért tulajdoni lapra, energetikai tanúsítványra, villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvre, társasházi iratokra, közüzemi és társasházi tartozásmentességi igazolásokra, valamint szükség esetén térképmásolatra, használatbavételi dokumentumokra vagy meghatalmazásra lehet szüksége.

A leggyakoribb iratok:

Személyes iratok

• személyi igazolvány vagy jogosítvány
• útlevél - főleg külföldiek esetén,
• lakcímkártya,
• adóazonosító jel,

Ingatlanhoz kapcsolódó iratok

• tulajdoni lap,
• társasházi lakásnál alapító okirat és SZMSZ,
• családi háznál vagy teleknél térképmásolat,
• energetikai tanúsítvány,
• villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv - sokan nem tudják de ez is kötelező, még akkor is, ha a bank nem kéri!
• közüzemi mérőóra-adatok,
• közös képviselői igazolás a tartozásmentességről,
• közüzemi tartozásmentességi igazolások, ha ezt a vevő vagy a szerződéses konstrukció indokolja.

Speciális helyzetekben további dokumentumok kellhetnek

Ha az ingatlan örökölt, szükség lehet a hagyatékátadó végzésre. Ha jelzálogjog terheli, kelleni fog a banki tartozásigazolás és a tehermentesítés menete. 

Ha az eladó tartósan külföldön tartózkodik, előre tisztázni kell, hogy személyesen ír alá, távellenjegyzéssel jár el, vagy meghatalmazott képviseli. Sok bank nem utal külföldi bankszámlára, így magyar bankszámlát is időben kell nyitni.

Reális ár nélkül nincs jó eladás

Az eladó természetesen a lehető legjobb árat szeretné elérni. Ez érthető, de a túl magas induló ár sokszor nem jobb alkuhelyzetet teremt, hanem elriasztja a komoly vevőket. A túlárazott ingatlan hosszabb ideig marad a piacon, a hirdetés „elfárad”, és később már nehezebb hitelesen kommunikálni az árcsökkentést.

A reális ár meghatározásához nem elég megnézni, hogy a környéken mennyiért hirdetnek hasonló lakásokat. A hirdetési ár nem azonos az eladási árral. Számít az állapot, emelet, lift, parkolás, tájolás, társasházi állapot, rezsi, jogi rendezettség, finanszírozhatóság és az is, hogy mennyire sürgős az eladás.

Eladói szempontból az a jó árstratégia, amely nem csak „magas árat” céloz, hanem megfelelő számú komoly érdeklődőt hoz. Ha nincs érdeklődés, az nem mindig a piac hibája. Gyakran az ár, a fotó, a hirdetési szöveg vagy a hiányos információ akadályozza a kapcsolatfelvételt.

Hirdetésnél az őszinteség eladói érdek is

A jó hirdetés nem túloz, hanem pontos. Az eladó rövid távon több érdeklődőt szerezhet hangzatos állításokkal, de ha a valóság nem felel meg a hirdetésnek, az megtekintéskor bizalomvesztést okoz.

A hirdetésben érdemes világosan feltüntetni:

• alapterületet,
• szobaszámot,
• emeletet, liftet,
• fűtési módot,
• közös költséget,
• felújítások idejét,
• társasházi állapotot,
• parkolási lehetőséget,
• birtokbaadás várható idejét,
• tehermentességet vagy fennálló hitelt,
• ha a vételárból banki tartozást kell rendezni.

A „mindenhez közel”, „ritka lehetőség”, „azonnal költözhető” típusú mondatok helyett jobb konkrétumokat írni. Például: mikor volt nyílászárócsere, milyen a fűtés, mennyi a közös költség, van-e felújítási alap, mikor költözhető az ingatlan.

Áralku: nem csak a vételárról kell megállapodni

Az alku során sok eladó csak az összegre figyel, pedig ugyanilyen fontos a fizetési ütemezés, a foglaló mértéke, a hitel határideje és a birtokbaadás napja. Egy magasabb ajánlat nem mindig jobb, ha a vevő finanszírozása bizonytalan vagy túl hosszú határidőket kér.

Az ajánlat elfogadása előtt tisztázni kell:

• önerőből vagy hitelből fizet-e a vevő,
• mennyi foglalót vállal,
• mikor fizeti meg az első vételárrészt,
• mikor várható a banki folyósítás,
• milyen határidővel kell kiköltözni,
• marad-e bútor vagy berendezés az ingatlanban,
• milyen állapotban kell átadni az ingatlant,
• mi történik, ha a vevő nem kap hitelt.

Az eladó számára különösen fontos, hogy a vevői ígéretek ne csak szóban hangozzanak el. A vételi ajánlat, szándéknyilatkozat vagy e-mailes megállapodás később vitás helyzetben bizonyítékként is jelentős lehet. Ezért nem mindegy, milyen szöveget ír alá az eladó már az adásvételi szerződés előtt.

Kell saját ügyvéd az eladónak?

Magyarországon a vevő ügyvédje gyakran készíti az adásvételi szerződést, és a piaci gyakorlat szerint többnyire a vevő fizeti az okiratszerkesztés díját. Ettől azonban az eladónak még lehet szüksége saját jogi kontrollra, különösen nagy értékű ingatlan, hiteles vevő, jelzáloggal terhelt lakás, külföldön élő eladó vagy bonyolult birtokbaadási helyzet esetén.

Mikor biztonságos engedi az ügyvédnek, hogy kiadja a bejegyzési engedélyt?

Az ingatlan eladásának egyik legfontosabb pontja a vételár megfizetése. Az eladó szempontjából nem az a lényeg, hogy a szerződés rövid és könnyen áttekinthető (vagy éppen hosszú) legyen, hanem az, hogy a pénz ténylegesen és határidőben megérkezzen.

A szerződésben pontosan rögzíteni kell:

• a teljes vételárat,
• a foglaló összegét,
• az önerő megfizetésének határidejét,
• bankhitel esetén a folyósítás várható menetét,
• a tehermentesítés módját,
• a késedelem következményeit,
• mikor kerülhet kiadásra a tulajdonjog-bejegyzési engedély.

Eladói oldalon általában az a biztonságos megoldás, ha a tulajdonjog-bejegyzési engedély ügyvédi letétben marad, és csak akkor kerül kiadásra, amikor a vételár teljes egészében megérkezett vagy a szerződésben meghatározott feltételek teljesültek.

Birtokbaadás

A birtokbaadás nem puszta kulcsátadás. Ekkor kell rögzíteni az ingatlan állapotát, a mérőóraállásokat, az átadott kulcsokat, beléptetőket, távirányítókat és az esetlegesen bent maradó berendezéseket.

Birtokbaadáskor célszerű jegyzőkönyvet készíteni, amely tartalmazza:

• a birtokbaadás dátumát,
• az ingatlan állapotát,
• víz-, villany-, gáz- és hőmennyiségmérő állásokat,
• átadott kulcsok számát,
• közös képviselő adatait,
• közműátírás vállalt határidejét,
• esetleges hibákat vagy hiányosságokat.

Az eladónak különösen fontos, hogy a közművek átírása ne maradjon el. Ha a szolgáltatói szerződések továbbra is az eladó nevén maradnak, később fizetési vita, tartozás vagy ügyintézési kellemetlenség keletkezhet.

Kell-e SZJA-t fizetni ingatlan eladás után?

Ingatlan eladása után akkor merülhet fel személyi jövedelemadó, ha az eladó az ingatlant öt éven belül szerezte, és az eladáson jövedelme keletkezik. Az SZJA mértéke 15%, de nem a teljes vételár után kell számítani, hanem az eladási ár és az igazolt szerzési érték, valamint levonható költségek különbözete alapján.

Az adózásnál számít:

• mikor szerezte az eladó az ingatlant,
• mennyi volt a szerzési érték,
• milyen igazolt költségek vonhatók le,
• történt-e értéknövelő beruházás,
• örökölt vagy ajándékba kapott ingatlanról van-e szó,
• lakóingatlan vagy más típusú ingatlan az eladás tárgya.

Fontos, hogy a másik ingatlan vásárlása önmagában már nem jelenti azt, hogy az eladó mentesül az SZJA alól. Sokan még mindig a régi lakásszerzési kedvezmény logikájában gondolkodnak, de az ingatlanértékesítés utáni SZJA-t és az új lakás vásárlásához kapcsolódó illetékszabályokat külön kell kezelni.

Mikor érdemes ügyvéd-ingatlanközvetítőt bevonni?

Az ingatlanközvetítő akkor tud valódi értéket adni, ha segít az ár meghatározásában, kiszűri a komolytalan érdeklődőket, kezeli a megtekintéseket, támogatja az alkut, és előre jelzi az eladói kockázatokat.

Eladói oldalon különösen hasznos lehet a közvetítő, ha:

• az eladó külföldön él,
• nincs ideje megtekintéseket szervezni,
• nem tudja reálisan beárazni az ingatlant,
• jogilag vagy műszakilag összetettebb az ügy,
• gyors, de biztonságos eladást szeretne,
• nem akar egyedül tárgyalni a vevőkkel.

A megbízási szerződést azonban mindig el kell olvasni - a miénket is. Tisztázni kell a jutalék mértékét, az időtartamot, a kizárólagosságot, a felmondás lehetőségét és azt, hogy pontosan mikor jár díj a közvetítőnek.

Összegzés

Az ingatlan eladása az előkészítéssel kezdődik: ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, beszerezni az eladáshoz szükséges iratokat, majd reális áron meghirdetni az ingatlant. Ha van vevő, írásban kell rögzíteni a vételárat, fizetési ütemezést és birtokbaadást, majd ügyvéd előtt adásvételi szerződést kell kötni.

Az iratok hiánya nem mindig akadályozza meg az eladást, de megváltoztathatja az alkuhelyzetet. Ha a vevő a szerződéskötés előtt szembesül rendezetlen tulajdoni lappal, hiányzó térképmásolattal vagy tisztázatlan közös költséggel, könnyebben kér árengedményt vagy hosszabb fizetési határidőt.

Szeretné, ha ügyvéd-ingatlanközvetítő segítené az eladás folyamatát? Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma!