Mennyi foglalót érdemes kérni és miért?

Miért nem elég, ha a vevő „komolynak tűnik”?

Sok eladó azért kerül kellemetlen helyzetbe, mert a vevő már az első találkozáskor határozottnak tűnik. Azt mondja, hogy biztosan megveszi az ingatlant, már beszélt a bankkal, rendben lesz a hitel, csak idő kell az ügyintézéshez.

Ez önmagában kevés. A Legfelsőbb Bíróság Pfv.VI.21.001/2010/4. számú ügyében az eladó 15 millió forintért adott el egy ingatlant. A vevők 1,5 millió forint foglalót fizettek, a fennmaradó vételárat pedig bankhitelből kellett volna rendezniük. Később módosították a szerződést: a vételár 19 millió forint lett, a hitelből fizetendő rész pedig 17,5 millió forint. A vevő hitelkérelmeit elutasították, a vételárat nem fizették ki. Az ítéletben nem egyszerűen arról volt szó, hogy a bank váratlanul elutasított egy egyébként reális hitelkérelmet. A bíróság megállapítása szerint a vevő részére egy bank adott volna hitelt, de a hitel elmaradása arra volt visszavezethető, hogy a vevő önrész nélkül, a teljes vételárat elérő vagy azt meghaladó, irreális összegeket szeretett volna felvenni.

A bíróság megállapította, hogy a szerződés teljesítése a vevők fizetésképtelensége miatt hiúsult meg. Az, hogy az egyik vevő nem tudott banki hitelhez jutni, a vevők érdekkörébe esett, ezért fennállt a felelősségük a teljesítés meghiúsulásáért.

Eladói szemmel nem az számít, hogy a vevő vásárolni akar-e. Az számít, hogy határidőben tud-e fizetni.

A vevő fizetőképességét különösen akkor kell komolyan ellenőrizni, ha:

• a vételár nagy részét bankhitelből fizetné;
• nincs előzetes banki minősítése;
• másik ingatlant is el kell adnia a vásárláshoz;
• önrész nélkül vagy nagyon alacsony önerővel vásárolna;
• rövid határidővel ígér biztos fizetést;
• a banki ügyintézésről csak általánosságokat mond;
• már a szerződés előtt halasztást vagy feltételeket kér.

Az eladó nem bank, és nem köteles hónapokra finanszírozni a vevő bizonytalanságát azzal, hogy a piacról leveszi az ingatlant.

Mekkora foglalót kérjen az eladó?

A piaci gyakorlatban lakóingatlanoknál gyakori a vételár körülbelül 8%-ának megfelelő foglaló. Ez azonban nem kötelező szabály. Az eladónak nem az a feladata, hogy mechanikusan ragaszkodjon a 8-10%-hoz, hanem az, hogy az ügylet kockázatához igazítsa a biztosítékot.

Alacsonyabb foglaló is elfogadható lehet, ha:

• a vevő készpénzes;
• gyorsan fizet;
• az ingatlan jogi helyzete egyszerű;
• nincs banki tehermentesítés;
• nincs továbbköltözési lánc;
• rövid időn belül megtörténik a teljesítés.

Magasabb vagy erősebb biztosíték lehet indokolt, ha:

• a vevő bankhitelből fizet;
• a banki döntés még bizonytalan;
• hosszú fizetési határidőt kér;
• az eladó másik ingatlant vásárolna;
• az ingatlan iránt több érdeklődő van;
• a vevő másik ingatlan eladásából fizetne;
• a szerződéskötés után az ingatlan hosszabb időre kiesik a piacról.

A foglaló mértékénél tehát nem az a kérdés, hogy „mennyi a szokás”, hanem az, hogy az eladó milyen kockázatot vállal azzal, hogy ezt a vevőt választja.

Milyen vevői kérések esetén legyen különösen óvatos az eladó?

Nem minden vevői feltétel probléma. De vannak olyan kérések, amelyeknél az eladónak meg kell állnia, és pontos szerződéses védelmet kell kérnie.

Ilyen például, ha a vevő:

• csak a szerződés után kezdene bankot keresni;
• még nem tudja, mennyi hitelt kaphat;
• a teljes vételárat hitelből fizetné;
• azt kéri, hogy bármilyen banki elutasítás esetén járjon vissza a foglaló;
• hosszú határidőt kér, de alacsony foglalót ajánl;
• másik ingatlan eladásától teszi függővé a fizetést;
• nem vállal szoros határidőt a hitelkérelem beadására;
• nem akarja bemutatni a banki elutasítást;
• azt szeretné, hogy a foglaló „biztonságból” inkább előleg legyen.

Ezeket nem kell feltétlenül visszautasítani, de nem szabad tisztázatlanul elfogadni.

Miért nem kell az eladónak a foglaló összegéig tételesen bizonyítania a kárát?

A foglaló egyik szerepe, hogy kárátalányként működik. Ez azt jelenti, hogy a foglaló összegéig az eladónak főszabály szerint nem kell tételesen bizonyítania, pontosan mekkora kára keletkezett.

Ez eladói szemmel lényeges. Egy meghiúsult adásvétel kára sokszor nehezen számszerűsíthető. Hogyan bizonyítja az eladó, hogy egy másik érdeklődő jobb vevő lett volna? Hogyan bizonyítja pontosan a piaci lendület elvesztését? Hogyan árazza be az újrahirdetéssel, egyeztetésekkel, ügyvédi módosításokkal és földhivatali ügyintézéssel töltött időt?

Összegzés

Eladóként a foglalót nem szabad udvariassági pénznek tekinteni. A foglaló az eladás biztonsági eszköze. Akkor működik jól, ha a szerződés pontosan kimondja, milyen esetben tarthatja meg az eladó, mikor jár vissza a vevőnek, és hogyan kell elszámolni, ha az ügylet meghiúsul.

A bankhitel elmaradása nem automatikusan az eladó kockázata. Ha a vevő nem tudja kifizetni a vételárat, és a szerződés nem ad számára egyértelmű, feltételekhez kötött mentesülési lehetőséget, a foglaló elveszhet.

A közös megegyezéses felbontás sem jelenti automatikusan azt, hogy az eladó elveszíti a foglalóra vonatkozó jogát. De ezt csak akkor lehet biztonságosan érvényesíteni, ha a felbontó megállapodásban a foglaló sorsa vagy az eladó jogfenntartása pontosan szerepel.

Az eladó számára a jó szerződés nem az, amelyik gyorsan aláírható. Hanem az, amelyik akkor is választ ad, ha a vevő mégsem fizet.

Szeretné ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével eladni a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!