Ingatlan eladása külföldről

Kinek érdemes igénybe venni a szolgáltatásunkat?

Az ügyvéd-ingatlanközvetítést sok olyan magánszemély veszi igénybe, aki külföldön él, de Magyarországon szeretne ingatlant eladni - méghozzá úgy, hogy nem szeretne az energetikai tanúsítvány elkészítése, a 0-s közmű igazolások beszerzése, a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv megrendelése, különösen az ingatlan érdeklődőknek történő bemutatása miatt többször is Magyarországra utazni.

Elsősorban lakóingatlanok értékesítésében segítünk:

• társasházi lakások;
• családi házak;
• sorházak és ikerházak;
• örökölt ingatlanok;
• bérlővel lakott lakások;
• befektetési célú lakóingatlanok;
• építési telkek és fejlesztési lehetőséggel rendelkező ingatlanok egyedi mérlegelés alapján.

Különösen hasznos lehet, ha:

Külföldön élő örökös

Az eladó nem Magyarországon él, az ingatlan öröklés útján került hozzá, és nem tudja, milyen iratok szükségesek az eladáshoz. Ilyenkor először a tulajdoni lapot, a hagyatéki iratokat és az értékesíthetőséget kell ellenőrizni.

Bérlő által lakott ingatlan

Az ingatlan bérlővel együtt is eladható, de előre tisztázni kell a bérleti szerződés feltételeit, a megtekintések rendjét, a felmondási vagy birtokbaadási határidőket, és azt, hogy a vevő üresen vagy bérlővel együtt venné át az ingatlant.

Több tulajdonos, több ország

Ha a tulajdonosok különböző országokban élnek, az aláírás és a meghatalmazás megszervezése az ügylet egyik legfontosabb része. Ilyenkor a folyamatot nem a hirdetéssel, hanem a képviselet és az aláírási mód tisztázásával érdemes kezdeni.

Régi, üresen álló ingatlan

Ha az ingatlan hosszabb ideje üres, külön figyelmet kell fordítani az állapotra, a közművekre, a kulcsokra, a fotózás előtti felkészítésre és arra, hogy a vevő milyen állapotban veszi át az ingatlant.

Mennyibe kerül az ingatlan eladása külföldről?

A közvetítői díj 3,5% + ÁFA, amely tisztán sikerdíj jellegű. Ez azt jelenti, hogy a díj akkor válik esedékessé, ha az e-ingatlanközvetítők közreműködésével létrejön az adásvételi szerződés.

Fontos: a jutalék kizárólag sikeres közvetítés esetén jár. Ha a megbízás megszűnik, külön díjat a megbízás alapján elvégzett közvetítői tevékenységért nem számítunk fel, kivéve, ha a felek ettől eltérő, külön szolgáltatásban állapodnak meg.

Nem jár jutalék például akkor, ha:

• az eladó igazoltan saját vevőt talál, a közvetítői szolgáltatás igénybevétele nélkül;
• a közvetítő nem teljesíti a szerződésben vállalt feladatokat;
• a kizárólagos megbízás lejárt, és nincs új megállapodás;
• nem jön létre adásvételi szerződés.

A pontos feltételeket mindig a megbízási szerződés tartalmazza.

Mit tartalmaz a közvetítői díj?

A közvetítői díj az értékesítési folyamat fő elemeit tartalmazza:

• előzetes adat- és dokumentumgyűjtés;
• tulajdoni lap és alapvető jogi státusz előszűrése ügyvédi háttérrel;
• piaci ármeghatározás;
• értékesítési stratégia;
• hirdetési szöveg elkészítése;
• fotózás, alaprajz és szükség esetén további vizuális anyagok koordinálása;
• hirdetés több csatornán;
• érdeklődők kezelése;
• megtekintések szervezése és kísérése;
• vevő-előszűrés;
• ajánlatok kezelése;
• tárgyalás az ár, fizetési ütemezés és birtokbaadás kérdéseiről;
• egyeztetés a vevő ügyvédjével;
• birtokbaadás előkészítése.

Eladható az ingatlan külföldről hazautazás nélkül?

Sok esetben igen. Ehhez előre tisztázni kell, hogy ki írja alá az adásvételi szerződést, milyen meghatalmazás szükséges, hol történik az azonosítás, és hogyan jut el az ügyvédhez az aláírt okirat.

A folyamat általában három módon kezelhető:

• az eladó hazautazik a szerződés aláírására;
• az eladó külföldön ír alá a megfelelő okirati forma betartásával;
• az eladó ügyleti meghatalmazást ad, és a meghatalmazott ír alá helyette.

Az, hogy melyik megoldás működik, függ az eladó személyes helyzetétől és az ingatlanügylet összetettségétől. Ezért nem a hirdetéssel érdemes kezdeni, hanem azzal, hogy az aláírás, a képviselet és a meghatalmazás rendben lesz-e.

Hogyan zajlik az ingatlan eladása külföldről?

1. Online konzultáció

Az első egyeztetésen átbeszéljük, hol található az ingatlan, ki a tulajdonos, lakott-e, van-e rajta teher, haszonélvezet, jelzálogjog, bérleti jogviszony vagy más olyan körülmény, amely befolyásolhatja az eladást.

Itt derül ki az is, hogy Önnek teljes körű közvetítői szolgáltatásra, ügyvédi eladói tanácsadásra, ügyleti meghatalmazásra vagy ezek kombinációjára van-e szüksége.

2. Előzetes jogi és értékesítési áttekintés

Lekérjük és áttekintjük az ingatlan alapadatait, különösen a tulajdoni lapot és az értékesítést befolyásoló jogi körülményeket. Megnézzük, van-e olyan akadály, amelyet még a hirdetés előtt rendezni kell.

Ilyen lehet például:

• jelzálogjog vagy végrehajtási jog;
• haszonélvezeti jog;
• elővásárlási jog;
• rendezetlen öröklési helyzet;
• hiányzó használati megállapodás osztatlan közös tulajdonnál;
• társasházi dokumentumok hiánya;
• bérlő vagy más bent lakó személy.

3. Reális piaci ár meghatározása

Külföldről különösen nehéz pontosan megítélni, mennyit ér ma egy magyarországi ingatlan. Az internetes hirdetési árak sokszor nem azonosak a tényleges eladási árakkal.

Az irányár meghatározásához figyelembe vesszük:

• az ingatlan állapotát;
• a lokációt;
• az összehasonlítható piaci ajánlatokat;
• a környék keresleti viszonyait;
• az ingatlan jogi és műszaki kockázatait;
• azt, hogy gyorsabb vagy magasabb árú értékesítés a cél.

A jó árképzés nem azt jelenti, hogy automatikusan a legmagasabb hirdetési árat választjuk. A túl magas induló ár elhúzódó értékesítéshez, gyengébb alkuhelyzethez és bizalomvesztéshez vezethet.

4. Ingatlanfelkészítés, fotózás és hirdetés

Megszervezzük az ingatlan bemutatásához szükséges előkészítést. Ez az ingatlan állapotától függően lehet egyszerű fotózás, alaprajz, hirdetési szöveg, takarítás, kisebb rendbetétel vagy akár professzionálisabb vizuális anyag készítése.

A hirdetésben nem csak az előnyöket mutatjuk be. Az ismert, lényeges hátrányokat is kezelni kell, mert egy elhallgatott körülmény később vevői kifogáshoz, újratárgyaláshoz vagy szerződéskötési problémához vezethet.

5. Kulcskezelés és megtekintések szervezése

Külföldről történő eladásnál az egyik legfontosabb gyakorlati kérdés, hogy ki jut be az ingatlanba, ki kezeli a kulcsokat, és hogyan történnek a megtekintések.

A folyamat elején tisztázzuk:

• kinél vannak a kulcsok;
• van-e bérlő, rokon, gondnok vagy közös képviselő, akivel egyeztetni kell;
• milyen állapotban van az ingatlan;
• milyen időpontokban lehet megmutatni;
• szükséges-e előzetes fotódokumentáció;
• hogyan történik a kulcsátadás és visszaadás.

A megtekintések nem ad hoc módon történnek. Előszűrt érdeklődőkkel, egyeztetett időpontban, dokumentált folyamatban mutatjuk be az ingatlant.

6. Vevőszűrés és ajánlatkezelés

Nem minden érdeklődőből lesz biztonságos vevő. Külföldön élő eladóként különösen fontos, hogy ne kelljen komolytalan ajánlatokkal, bizonytalan finanszírozással vagy irreális feltételekkel foglalkoznia.

A vevőszűrés során figyelünk arra, hogy:

• készpénzes vagy hiteles vevőről van-e szó;
• hiteles vevő esetén van-e előzetes banki minősítés;
• milyen fizetési ütemezést kér;
• mennyi foglalót vállal;
• mikor szeretné birtokba venni az ingatlant;
• elfogadható-e az ajánlata jogi és pénzügyi szempontból.

Az ajánlatot nem csak ár alapján kell megítélni. Egy magasabb vételár is kockázatos lehet, ha a vevő finanszírozása bizonytalan, túl hosszú határidőt kér, vagy nem vállal megfelelő biztosítékot.

7. Ügyvédi egyeztetés és szerződéskötés

Az adásvételi szerződést rendszerint a vevő ügyvédje készíti, de külföldön élő eladóként különösen fontos, hogy az Ön érdekei is megfelelően jelenjenek meg a szerződésben.

Egyeztetjük többek között:

• a fizetési ütemezést;
• a foglaló szabályait;
• a tehermentesítés menetét;
• a meghatalmazás használatát;
• a birtokbaadás időpontját;
• a közüzemi tartozások és mérőóraállások kezelését;
• a vételár kifizetésének biztonságos módját.

Ha szükséges, külön ügyvédi eladói tanácsadás vagy képviselet is igénybe vehető.

8. Birtokbaadás és lezárás

A folyamat nem ér véget a szerződés aláírásával. A birtokbaadásnál rögzíteni kell az ingatlan állapotát, a mérőóraállásokat, a kulcsok átadását és a szükséges közműadatokat.

Külföldön élő eladó esetén különösen fontos, hogy a birtokbaadás szervezetten történjen, mert utólag sokkal nehezebb vitát rendezni arról, milyen állapotban került átadásra az ingatlan.

Milyen gyakori problémák merülnek fel külföldről történő eladásnál?

A külföldről történő értékesítés sokszor nem a hirdetésnél akad el, hanem egy előre nem tisztázott jogi vagy gyakorlati részletnél.

Gyakori problémák:

• az ingatlan tulajdoni lapján régi teher szerepel;
• az öröklés még nincs teljesen rendezve;
• több tulajdonos van, de nincs egységes döntés;
• az eladó nem tudja, milyen meghatalmazás szükséges;
• bérlő vagy rokon lakik az ingatlanban;
• nincs energetikai tanúsítvány;
• szükség lehet villamos biztonsági felülvizsgálatra;
• a vevő hitelből vásárolna, de a finanszírozása bizonytalan;
• a birtokbaadás időpontja nincs összhangban a vételár kifizetésével;
• a vételár külföldi bankszámlára érkezne, de a banki feltételek nincsenek előre egyeztetve.

Ezek a kérdések nem feltétlenül akadályozzák meg az eladást, de ha későn derülnek ki, elhúzhatják vagy meghiúsíthatják az ügyletet. Ügyvéd-ingatlanközvetítőként pont az ilyen helyzetek elkerüléséért dolgozunk.

Szolgáltatási terület

Az e-ingatlanközvetítők elsősorban az alábbi területeken vállalnak megbízásokat:

• Budapest;
• agglomeráció;
• Balaton régió;
• Pécs;
• Tatabánya;
• egyedi egyeztetés alapján más magyarországi települések.

A megbízásokban ügyvéd-ingatlanközvetítők vesznek részt. Fontos, hogy az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás maga nem ingatlanközvetítő iroda: az ingatlanközvetítői tevékenységet a megfelelő jogosultsággal rendelkező tagügyvédek végzik.

Szeretné ügyvéd-ingatlanközvetít segítségével értékesíteni az ingatlanát? Vegye fel velünk a kapcsolatot!