Birtokbaadási jegyzőkönyv – miért fontos az ingatlan adásvételnél?

Mit tartalmaz a birtokbaadási jegyzőkönyv?

A birtokbaadási jegyzőkönyv részletesen rögzíti az ingatlan átadásának körülményeit. A csatolt e-ingatlanügyvédek birtokbaadási jegyzőkönyv minta alapján a legfontosabb elemek:

1. Az ingatlan azonosító adatai

• település, cím, helyrajzi szám, alapterület, megnevezés (pl. lakás, garázs),
• a felek neve és adatai (eladó, vevő, illetve ha eltér, az átadó és átvevő közüzemi felhasználó adatai).

2. Az ingatlan állapota

A jegyzőkönyvben rögzíteni kell az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát.
Ha például repedés van a falon, hiányzik egy kilincs vagy csöpög a csap, ezt érdemes külön feltüntetni. Így később egyértelműen igazolható, milyen állapotban történt az átvétel.

3. Közüzemi mérőórák

A dokumentum egyik legfontosabb része a szolgáltatók megnevezése és a fogyasztási hely azonosítói, majd a mérőórák gyári száma és állása (villany, víz, gáz). Ezek az adatok szükségesek a közművek átírásához és a szolgáltatókkal kötendő új szerződésekhez.

A közműórák állásának és az átadás napjának pontos dokumentálása megakadályozza, hogy a felek között viták alakuljanak ki a fogyasztási díjak miatt. A jegyzőkönyv alapján a vevő könnyebben tudja átíratni a közműveket a nevére, az eladó pedig igazolni tudja, hogy a birtokbaadásig felmerült költségeket kiegyenlítette.

👉 Az eladónak 15 napon belül jeleznie kell a kiköltözést, és fel kell mondania az egyetemes szolgáltatási szerződéseket.
👉 A vevőnek pedig haladéktalanul intézkednie kell a közüzemi szolgáltatások átírásáról a jegyzőkönyv alapján.

4. Kulcsok átadása

A jegyzőkönyv rögzíti, hogy az eladó hány kulcskészletet adott át a vevő részére.

5. Egyéb megjegyzések

Itt kerülnek feltüntetésre például:

• a tartozásmentesség igazolása,
• a lakcímnyilvántartásból való kijelentkezés,
• esetleges hibák vagy eltérések az adásvételi szerződéshez képest.

Ha az eladó nem teljesítette maradéktalanul a szerződés feltételeit (például nem ürítette ki teljesen a lakást), ezt is célszerű rögzíteni, hiszen ez vételárcsökkentési vagy kártérítési igényt alapozhat meg.

Ki írja alá a birtokbaadási jegyzőkönyvet?

A jegyzőkönyvet mindkét félnek – az eladónak és a vevőnek – alá kell írnia. Ha bármelyik fél képviselő útján jár el, a meghatalmazást csatolni kell.

Fontos: a birtokbaadási jegyzőkönyv ügyvédi ellenjegyzése nem kötelező, így az aláírással érvényes és joghatályos dokumentum.

Kell ügyvéd a birtokbaadáshoz?

A birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése nem kötelező ügyvéd által, de jogilag rendkívül ajánlott, hogy az átadás-átvétel során az ügyvéd jelen legyen, vagy legalább ellenőrizze a jegyzőkönyv tartalmát.
Ez különösen fontos akkor, ha:

• a birtokbaadás nem azonnal történik az adásvétel után,
• az eladó még az ingatlanban marad ideiglenesen,
• a közműórák nincsenek a helyükön, vagy nem olvashatók le.

Az e-ingatlanügyvédek által használt birtokbaadási jegyzőkönyv-sablon pontosan ezekre az esetekre készült: tartalmazza a kulcsátadást, a közműadatokat, valamint az ingatlan állapotára és tartozásmentességére vonatkozó nyilatkozatokat is.

Mi köze a birtokbaadásnak a tartozásmentességhez?

A birtokbaadás nemcsak az ingatlan fizikai átadását jelenti, hanem a közüzemi jogviszonyok lezárását és újranyitását is.
Ilyenkor derül ki, hogy az eladó ténylegesen tartozásmentesen adja-e át az ingatlant, vagy maradt-e elmaradás a villany-, gáz-, víz- vagy távhőszolgáltatónál.

Ezért az e-ingatlanügyvédek.hu gyakorlata szerint a birtokbaadási jegyzőkönyv mellé mindig csatoljuk a közüzemi „nullás igazolásokat”. Ezek a dokumentumok bizonyítják, hogy a szolgáltatóknál nincs fennálló tartozás az eladó nevére.
Ha a birtokbaadás napján ezek hiányoznak, a vevő jogosan tarthat attól, hogy az átírást a szolgáltató visszautasítja, vagy a korábbi tartozást rajta próbálják behajtani.

Mi az a „nullás igazolás” és miért fontos?

A közüzemi tartozásmentességi igazolás – közismerten „nullás igazolás” – egy hivatalos dokumentum, amit az adott szolgáltató (áram-, gáz-, víz- vagy távhőszolgáltató) állít ki. Ez tanúsítja, hogy az adott fogyasztási helyen nincs lejárt díjtartozás.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás gyakorlata szerint a nullás igazolásokat két időpontban is javasolt beszerezni:

1. Az adásvételi szerződés aláírásakor – ezzel megelőzhető, hogy egy elfelejtett közműtartozás utólag derüljön ki.
2. A birtokbaadáskor – ezzel hitelesen igazolható, hogy a birtokbaadási jegyzőkönyvben szereplő mérőóra-állásokhoz már nem kapcsolódik elmaradás.

Mi van ha a birtokbaadás után elmarad a közműátírás?

Ha a birtokbaadás után elmarad a közműátírás, az eladó marad a szolgáltató szerződéses partnere, és továbbra is őt terheli a díjfizetési kötelezettség. Ez azt jelenti, hogy a számlák továbbra is az eladó nevére érkeznek, és ha a vevő nem fizet, a tartozás az eladó nevén halmozódik fel. Akár végrehajtás is indulhat az eladóval szemben, ha a vevő nem rendezi a számlákat.

A közművek, pl. vízóra átírását általában a felhasználó, azaz a birtokos személyének megváltozását követő 15 napon belül kell kezdeményezni. A birtokbaadáskor célszerű rögzíteni a mérőórák állását egy jegyzőkönyvben, ami alapján a vevő megkezdheti az átírást. Fontos, hogy a birtokbaadási jegyzőkönyvben szerepeljenek a mérőórák gyári számai is.

2022 óta magánszemélyek esetén az e-bejelentő segítségével is lehetőség van a közművek átírására, ami egyszerűsíti és gyorsítja a folyamatot. Az e-bejelentővel az előző felhasználó szerződése megszüntethető és az új szerződő regisztrálható.

Bérleti jogviszony esetén

Nemcsak adásvételnél, hanem albérletnél is ajánlott birtokbaadási jegyzőkönyvet készíteni. Ez rögzíti a lakás és a berendezések állapotát a bérlet kezdetén, beleértve az esetleges hibákat, hiányokat és a mérőóra-állásokat. Gyakorlatilag ez a dokumentum hivatott megelőzni a későbbi vitákat, különösen a kaució elszámolásakor.

A dokumentum így mind a bérlő, mind a bérbeadó érdekeit védi: 

• Részletes állapotrögzítés: Ez a jegyzőkönyv dokumentálja a lakás, a berendezések, a falak, a gépek és bútorok pontos állapotát a beköltözés pillanatában.
• Mérőórák rögzítése: Tartalmazza a közüzemi mérőórák állását, ami elengedhetetlen a rezsi korrekt elszámolásához.
• Kulcsok listázása: Rögzíti az átadott kulcsok pontos számát.
• Vitarendezési alap: Amikor a bérlet végén vita merül fel egy esetleges kárról vagy a kaució visszafizetéséről, a jegyzőkönyv alapján lehet tényszerűen eldönteni, hogy a kárt valóban a bérlő okozta-e, vagy az egy már korábban is meglévő hiba volt.

Összegzés

Amikor egy ingatlan adásvétel lezárul, az egyik legfontosabb lépés a birtokbaadás. Ekkor kerül a lakás, ház vagy telek ténylegesen a vevő használatába. A birtokbaadás nemcsak szimbolikus pillanat, hanem jogi és gyakorlati jelentőséggel is bír. Ennek pontos rögzítésére szolgál a birtokbaadási jegyzőkönyv.