e-ingatlanközvetítők.hu
Dr. Surányi Balázs
• 3 perc olvasás
A foglalóból jár-e az ingatlanközvetítőnek?
Előleg és foglaló biztonságos kezelése miért érdemes ügyvédi letétet választani ingatlanvásárláskor
Az ingatlanügyletek során szükségszerűen találkozunk az előleg, valamint a foglaló fogalmakkal. A gyakorlatban sokszor előfordul, hogy a vevő még nem fordult ügyvédhez, de a vételi szándékát már be szeretné biztosítani. Ilyenkor az ingatlanközvetítőre hárulhat a szerep, hogy a pénz átadását koordinálja. De vajon jogszerű és biztonságos ez a megoldás?
Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy ingatlanközvetítő nem minősül pénzforgalmi szolgáltatónak vagy ügyvédi letétkezelőnek, így nem vonatkoznak rá azok a szigorú szabályok és ellenőrzések, amelyek a jogi letétkezelést biztonságossá teszik. Persze érhető, hogy az ingatlanos szeretne mielőbb hozzájutni az ingatlanközvetítői jutalék összegéhez - ezt azonban nem teheti jogszerűtlenül.
Bár jogilag szigorú feltételek mellett lehetséges lenne, általában nem javasolt és kifejezetten kockázatos a vevő és akár az eladó számára is, hogy az előleget vagy a foglalót közvetlenül az ingatlanközvetítőnek adja át.
| Átadási mód | Biztonság | Kockázat | Javasolt? |
|---|---|---|---|
| Ügyvédi letét | Nagyon magas | Minimális | Drága, de jó gyakorlat. |
| Közvetlenül az eladónak | Magas | Alacsony (ha szerződéssel történik) | Igen, ez a leggyakoribb. |
| Ingatlanközvetítőnek | Nagyon alacsony | Magas (pénzvesztés veszélye) | Nem javasolt. |
Lássuk a részleteket!
Foglaljon időpontot ingyenes ügyvéd-ingatlanközvetítői konzultációra! Átnézzük a tulajdoni lapot, felbecsüljük az ingatlan értékét és elmondjuk a gyakorlati teendőket.
Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
- Előleg: az adásvételi szerződés megkötése előtt átadott összeg, amely beszámít a vételárba. Ha az ügylet meghiúsul, az előleg általában visszajár a vevőnek.
- Foglaló: szintén a vételárba számítandó összeg, ám jogi biztosíték is. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglaló elvész. Ha az eladó hibájából, akkor kétszeresen köteles visszafizetni.
A különbség tehát nem mindegy, a foglaló egy kötöttebb biztosítéknak számít. Szintén fontos leszögezni, hogy előleget és foglalót egyaránt csakis az ingatlanra vonatkozó (elő)szerződésben kikötve lehet adni, tehát vételi szándéknyilatkozattal nem.
Átadható-e az összeg az ingatlanközvetítőnek?
Az ingatlanközvetítő önmagában nem jogosult az előleg vagy a foglaló átvételére a vételi szándéknyilatkozat megtételekor. Az összeg ugyanis nem őt illeti, hanem az eladót, az ingatlan tulajdonosát. Az előleg vagy a foglaló összege csak akkor lehet a közvetítőnél, ha erről külön szerződésben rendelkeztek a felek.
Mire kell figyelni?
- Ügyvédi letét a legbiztonságosabb: a foglalót és az előleget érdemes lehet ügyvédnél elhelyezni, aki (elő)szerződésben szabályozza a kiadás feltételeit. Ez a megoldás jellemzően drága.
- Ingatlanközvetítői letét nincs! Az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre!
- Meghatalmazás: az eladónak írásban kell felhatalmaznia a közvetítőt, hogy a pénzt átvegye. Meghatalmazás nélkül a közvetítő nem jogosult a foglaló vagy előleg kezelésére.
A foglaló célja nem az, hogy a közvetítő pénzügyi előnyhöz jusson, hanem a két fél (vevő és eladó) közötti megállapodás megerősítése.
Milyen kockázatokat rejt, ha a vevő közvetlenül a közvetítőnek adja át a pénzt?
Ha a közvetítő ellen végrehajtás, felszámolás vagy csőd indul, a vevő követelése csupán egy a hitelezők sorában, ami jelentősen megnehezíti a pénz visszaszerzését. Nincs garancia arra, hogy a közvetítő a teljesen jogszerűtlenül kezelt letétet nem forgatja meg ideiglenesen saját céljaira, ami likviditási problémát okozhat, ha az ügylet meghiúsul. Ha a közvetítő és az eladó közötti szerződés időközben megszűnik, akkor a közvetítőnél lévő pénz sorsa bizonytalanná válhat, ami újabb jogvitákat generálhat.
További kockázatok:
- Ha nincs megfelelő írásos dokumentáció, a vevő nehezen tudja visszakövetelni a pénzt, ha az ügylet meghiúsul.
- Előfordulhat, hogy az eladó vitatja a közvetítőn keresztül átadott pénz átvételét.
- Jogvita esetén a bizonyítás a vevőre hárulhat.
Ezért kiemelten fontos, hogy az átadás körülményei pontosan dokumentálva legyenek.
Ne feledje, sok vevőnek a foglaló az önereje, amit nem feltétlenül tud pótolni!
Fontos megjegyzés
A weboldalunkon található információk a legjobb tudásunk szerint készültek, de nem garantáljuk, hogy teljesek, pontosak vagy naprakészek. A konkrét ügyek mindig egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért jogi kérdésekben mindig javasolt ügyvéddel, pénzügyi döntések előtt hitelszakértővel konzultálni!
Összegzés
Az előleg és a foglaló átadása komoly pénzügyi és jogi jelentőséggel bír. Ingatlanközvetítőként kiemelt felelősségünk, hogy ügyfeleinket biztonságos megoldás felé tereljük. Bár a vevő átadhatja az összeget az ingatlanközvetítőnek, ez csak megfelelő írásos dokumentáció mellett jogszerű és biztonságos. A legjobb gyakorlat továbbra is az, ha az összeget ügyvédi letétben helyezik el – így minden fél érdeke a legnagyobb biztonságban van.
Ha gyorsan szeretne lakást eladni, az a legjobb ha szabályosan, biztonságosan dolgozó ingatlanközvetítőt bíz meg!
Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!
Kategóriák:
SBCsapatunk
Dr. Surányi Balázs
balazs.suranyi@igm.jogasz.hu
Tartalomjegyzék
Legutóbbi bejegyzések
Budapesten is lehetséges a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása!
Mikor és hogyan kérhető a zártkert művelés alóli kivonása Budapesten?
Tovább
Ingatlan árak alakulása 2026-ban. Így látjuk mi!
Az elmúlt időszakban Magyarországon újra felpörgött, majd lassulni kezdett a lakáspiac
Tovább
Otthon Start zártkert: csábító lehetőség, rejtett buktatókkal
A kormány célja világos: több tízezer új ingatlant bevonni a programba, és megnyitni a külterületi lakhatási lehetőségeket a fiatalok előtt.
Tovább
Külföldi állampolgár ingatlan eladása Magyarországon
Mivel a külföldön élők számára célszerű ingatlanjogban jártas ügyvédet megbízni, aki biztonságosan és gyorsan végigvezeti a teljes eljáráson.
Tovább
Who Pays the Real Estate Agent in Hungary?
Buy or sell property in Hungary with lawyer-backed real estate agents.
Tovább
Használati megállapodás minta - mi kell bele?
A cikk a banki gyakorlatot, az ingatlanjogi előírásokat és a valós ügyféli kérdéseket egyszerre fedi le.
Tovább