Hitellel terhelt ingatlan eladása

Első lépés: a fennálló tartozás és teher pontosítása

• Az eladónak először be kell szereznie a banktól egy hivatalos tartozásigazolást (ún. banki igazolás), amely tartalmazza:
  • a fennálló tőketartozás összegét,
  • a végtörlesztés napjáig fizetendő kamatokat és díjakat,
  • valamint a törlesztéshez szükséges bankszámlaszámot.
• Ez az igazolás általában 30 napig érvényes, ezért az eladási folyamatot ehhez kell időzíteni.

A fennálló tartozás egy összegű visszafizetése esetén az Adós, vagyis az eladó köteles a végtörlesztési szándékát írásban bejelenteni a Hitelezőnek.

Második lépés: a vevő tájékoztatása és az adásvételi szerződés előkészítése

Az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy az ingatlan jelzáloggal vagy elidegenítési tilalommal terhelt. Eladás előtt az ügyvédnek meg kell kérni a bank hozzájáruló nyilatkozatát, ami lehet:

• fedezetcsere,
• tehermentesítés (végtörlesztés), vagy
• engedményezés másik ingatlanra.

Az ügyvéd az adásvételi szerződésbe pontosan beépíti a tehermentesítés folyamatát:

• A vételár egy része a banknak kerül közvetlenül kifizetésre (a fennálló hitel kiegyenlítésére).
• A fennmaradó vételárrész az eladóé, jellemzően ügyvédi letétbe kerül a tehermentesítés befejezéséig.

Az eladás miatti tehermentesítéshez kapcsolódó adminisztratív díjak a bank felé fizetendők, és ezeket a szerződésben érdemes nevesíteni a költségviselésnél.

Harmadik lépés: a vételár kifizetésének és a törlésnek a sorrendje

Ingatlan eladásakor, ha a vételárból a hitelt kifizetik, a végtörlesztési igazolás (banki elszámolás és törlési engedély) nélkül a földhivatal nem törli a jelzálogot.

• A vevő a vételárat nem közvetlenül az eladónak fizeti, hanem:
  1. a hitelintézetnek utalja a fennálló tartozás összegét (banki igazolás alapján),
  2. a maradék összeget ügyvédi letétbe helyezi.
• A bank a végtörlesztés után kiadja a törlési engedélyt, amelyet az ügyvéd nyújt be a földhivatalhoz a jelzálog törlésére.

Ha a vevő is hitelből vásárol, a bankok közötti egyeztetés akár 1–2 hetet is igénybe vehet.

Negyedik lépés: az ingatlan tehermentesítése

• A földhivatal a törlési engedély alapján törli:
  • a jelzálogjogot,
  • és az elidegenítési és terhelési tilalmat.
• Ekkor az ingatlan tehermentessé válik, és megtörténhet a tulajdonjog bejegyzés a vevő javára.

Ötödik lépés: a tulajdonjog bejegyzése

Az eladó(k) kölcsönnel megvásárolt ingatlan esetén köteles(ek) a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe helyezni, és annak letéti igazolását a bank felé megküldeni. Az ügyvéd csak akkor nyújthatja be a földhivatalhoz, ha a vételár (illetve a hitelösszeg) teljes egészében megfizetésre került.

• A vevő tulajdonjoga a földhivatali bejegyzéssel válik véglegessé.
• A bejegyzéshez szükséges dokumentumok:
  • ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés,
  • banki törlési engedély,
  • bejegyzési engedély az eladótól.

CSOK Plusszal, esetleg Otthon Starttal is terhelt az ingatlan?

Ha az ingatlan CSOK Plusz vagy Otthon Start támogatással terhelt, ➡ az eladáshoz nemcsak a bank, hanem a vármegyei kormányhivatal előzetes írásos engedélye is szükséges.

Mi a helyzet akkor, ha a vevő is hitelből vásárol?

Ha az eladó hitellel terhelt ingatlant ad el, és a vevő is hitelből vásárol, a hitelező Folyósítási Nyilatkozatot állít ki az eladó bankja részére. Az ügyvéd csak a folyósítás után nyújthatja be a bejegyzési engedélyt, és a vételárból a banki tartozás kifizetése után történik meg a törlési engedély kiadása.

A bank előírja, hogy a törlési engedély elbírálása a földhivatali ranghelyben is megelőzze az új jelzálogjog bejegyzését, biztosítva a folyamatosságot a fedezetben.

A két bank közötti koordináció és az ügyvédi letét szabályozása kulcskérdés.

A szerződésben rögzíteni kell:

• a végtörlesztés összegét és címzettjét,
• a törlési engedély kiadásának feltételeit,
• a tulajdonjog-bejegyzés sorrendjét.

Összegzés

✅ Banki hozzájárulás beszerzése az eladáshoz
✅ Végtörlesztési igazolás és törlési engedély kérése
✅ Bejegyzési engedély ügyvédi letétben tartása a bank feltételei szerint
✅ Költségek (fedezetkezelés, törlés, közjegyzői díj) nevesítése a szerződésben
✅ Sorrend rögzítése: vételár → bank → törlés → bejegyzés

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!