Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása

Mit jelent a gyakorlatban, hogy az ingatlan hitellel vagy jelzáloggal terhelt?

Egy banki jelzálog önmagában nem teszi eladhatatlanná az ingatlant. Sőt, a magyar lakáspiacon teljesen szokványos, hogy az eladó még fennálló hitellel adja el a lakást. A szerződésben viszont nem elég annyit írni, hogy az eladó „tehermentesíti” az ingatlant. Pontosan kell szabályozni, miből, mikor, kinek az utalásával és milyen igazolások alapján történik a tehermentesítés.

A jelzáloggal terhelt ingatlan eladásának menete

1. Tulajdoni lap lekérése és a terhek azonosítása

Az első lépés mindig a friss tulajdoni lap ellenőrzése. Ebből derül ki, hogy pontosan milyen teher van az ingatlanon, ki a jogosult, és van-e a banki jelzálog mellett állami támogatás, végrehajtási jog, haszonélvezet vagy más bejegyzés.

Eladói oldalon már az ingatlan meghirdetésekor érdemes tisztázni, hogy:

• melyik banknál van a hitel,
• mennyi lehet a fennálló tartozás,
• van-e CSOK, falusi CSOK, Babaváró vagy más támogatás,
• a hitel forintban vagy devizában van-e nyilvántartva,
• a bank milyen feltételekkel adja ki a törlési engedélyt.

Ha a tulajdoni lapon több banki vagy állami teher szerepel, a folyamat nem lehetetlen, de az adásvételi szerződés előkészítése több egyeztetést igényel.

2. Tartozásközlő vagy végtörlesztési igazolás kérése a banktól

Az eladó bankjától hivatalos tartozásközlőt, végtörlesztési igazolást vagy előtörlesztési kalkulációt kell kérni. Bankonként eltér a megnevezés, de a dokumentum lényege ugyanaz: megmutatja, hogy egy adott napon mennyit kell megfizetni ahhoz, hogy a bank a hitelt lezárja és kiadja a törlési engedélyt.

Ez az igazolás általában tartalmazza:

• a fennálló tőketartozást,
• az esedékes kamatot és díjakat,
• az előtörlesztési vagy végtörlesztési díjat,
• a banki számlaszámot,
• a fizetési határidőt,
• azt, hogy milyen feltételekkel adja ki a bank a törlési engedélyt.

A tartozásközlőt nem érdemes túl korán kikérni, mert sok bank csak meghatározott napra vagy rövid időszakra ad érvényes összeget. Túl későn sem szerencsés, mert az adásvételi szerződéshez szükség van a pontos banki adatokra. A gyakorlatban az ügyvéd általában akkor kéri az eladótól a banki igazolást, amikor a vevő vételi szándéka már komoly, és az adásvételi szerződés előkészítése megkezdődött.

Az átfutási idő bankonként eltérő. Egyszerűbb ügyben néhány munkanap is elég lehet, de hitelkiváltás, támogatás, több adós vagy régebbi szerződés esetén hosszabb idővel kell számolni.

3. A vételárfizetés sorrendjének megtervezése

Hitellel terhelt ingatlannál a legfontosabb szerződéses kérdés az, hogy a vételár melyik része hova kerül. Az egyik legfontosabb tudnivaló, hogy a törlési engedély kiadása bankonként eltérő ideig tarthat, de a törvényi maximum 10 munkanap.

A leggyakoribb megoldás:

1. A bank kiadja a fennálló tartozás pontos összegét.
2. A vevő foglalót vagy első vételárrészletet fizet.
3. A vevő a vételár egy részét közvetlenül az eladó bankjának utalja.
4. A bank a tartozás lezárása után kiadja a törlési engedélyt.
5. A fennmaradó vételárrész az eladóhoz kerül.
6. Az ügyvéd benyújtja vagy aktiválja a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt.

Vevői oldalról általában biztonságosabb, ha a banki tartozást nem az eladó kapja meg azzal, hogy majd ő maga törleszt, hanem a vevő közvetlenül az eladó bankjának utal. Így csökken annak kockázata, hogy a pénz elmegy, de a jelzálogjog nem kerül törlésre.

Eladói oldalon ez azért fontos, mert a banki tartozás kiegyenlítése nélkül a vevő rendszerint nem fogja kifizetni a teljes vételárat, és a földhivatali bejegyzés sem tud biztonságosan lezárulni.

A foglalót vagy az önerőt lehet végtörlesztésre fordítani?

Igen, de csak akkor, ha ezt az adásvételi szerződés egyértelműen kezeli. A foglaló vagy az első vételárrészlet felhasználható az eladó hitelének részleges vagy teljes végtörlesztésére, de ez mindkét félnek kockázatot jelenthet.

Eladói kockázat: ha a vevő később nem fizeti meg a fennmaradó vételárat, az eladó már felhasználta az első összeget a saját hitelére. Ilyenkor különösen fontos, hogy a szerződés pontosan szabályozza a szerződésszegés következményeit és a foglaló sorsát.

Vevői kockázat: ha a vevő pénze az eladó bankjához kerül, de az ügylet más okból meghiúsul, biztosítani kell, hogy a vevő visszakapja az őt megillető összeget, vagy a szerződés más garanciát adjon.

Mi történik, ha a vevő is bankhitelből vásárol?

Ez az egyik leggyakoribb helyzet: az eladó ingatlanán még hitel van, a vevő pedig saját bankhitelből vagy CSOK Pluszból fizetné ki a vételár egy részét.

Ilyenkor a folyamatban két bank vesz részt:

• az eladó bankja, amelynek a jelzálogjogát törölni kell,
• a vevő bankja, amely új jelzálogjogot szeretne bejegyeztetni a megvásárolt ingatlanra.

A vevő bankja általában csak akkor folyósít, ha az adásvételi szerződés megfelel a hitelbírálati feltételeinek, és a tehermentesítés módja egyértelmű. Sok esetben a vevő bankja közvetlenül az eladó bankjának utalja azt az összeget, amely az eladó hitelének lezárásához szükséges.

Két különböző bank esetén gyakori a csúszás, mert az egyik bank tartozásközlője, a másik bank folyósítási feltétele és a földhivatali ügyintézés egymásra épül. Ezért ilyen ügyletnél nem érdemes túl szoros fizetési határidőket vállalni. A szerződésben reális határidők, hiánypótlási szabályok és banki késedelemre vonatkozó rendelkezések kellenek.

Eladói költségek: mennyibe kerül a hitel lezárása?

Az eladó költségei bankonként és hitelszerződésenként eltérnek. A leggyakoribb tételek:

CSOK-kal terhelt ingatlan eladása

CSOK-os ingatlannál az eladás külön figyelmet igényel, mert nem csak banki hitelről lehet szó. A tulajdoni lapon az állam javára bejegyzett jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom is szerepelhet.

Eladáskor alapvetően három helyzet fordulhat elő:

1. A támogatást vissza kell fizetni.
2. A támogatás visszafizetését ideiglenesen felfüggesztik, mert az eladó másik lakást vásárol.
3. A támogatás feltételei az új ingatlanra átvihetők.

A CSOK átvitele nem automatikus. A kormányhivatallal kell egyeztetni, és a támogatási feltételeket az új ingatlannak is teljesítenie kell. A gyakorlatban előfordulhat, hogy az eladásból származó összeget letéti számlára kell befizetni, és az összeg csak akkor szabadul fel, ha az új lakás vásárlása, építése vagy a támogatási feltételek teljesítése igazolt.

Ez likviditási problémát okozhat. Az eladó azt gondolja, hogy a teljes vételárból azonnal tudja finanszírozni a következő lakást, de a támogatással érintett összeg egy ideig zárolva lehet. Emiatt CSOK-os ingatlan eladásánál a következő ingatlan vételárfizetési határidőit is ehhez kell igazítani.

Fedezetcsere: átvihető-e a meglévő kedvező kamatozású hitel az új lakásra?

Elvileg lehetséges, hogy az eladó nem végtörleszti a meglévő hitelét, hanem fedezetcserét kér: a bank a régi ingatlan helyett az új ingatlant fogadja el fedezetként. Ez különösen akkor merül fel, ha a régi hitel kamata kedvezőbb, mint az újonnan elérhető piaci kamat.

A fedezetcsere azonban banki döntést igényel. A bank vizsgálja többek között:

• az új ingatlan értékét,
• a hitel és a fedezet arányát,
• az adós jövedelmi helyzetét,
• az új ingatlan jogi és műszaki megfelelőségét,
• az adásvételi szerződések időzítését.

Fedezetcsere esetén az eladott és a megvásárolt ingatlan ügylete összekapcsolódik. Ez több határidőt, több banki feltételt és nagyobb szerződéses fegyelmet jelent. Ha az új ingatlan vásárlása meghiúsul, az a régi ingatlan eladását is érintheti.

Összegzés

Jelzáloggal terhelt ingatlan akkor adható el biztonságosan, ha a felek nem utólag próbálják kitalálni a tehermentesítés menetét. A banki tartozás összegét, a fizetési sorrendet, a törlési engedély beszerzését és a földhivatali bejegyzést már az adásvételi szerződésben össze kell hangolni.

Eladói oldalon a legfontosabb kérdés az, hogy a vételárból mennyi marad a hitel lezárása, a banki díjak, az esetleges állami támogatási kötelezettségek és az adózási kérdések után.

Vevői oldalon a legfontosabb kérdés az, hogy a kifizetett vételárrész valóban a tehermentesítést szolgálja-e, és a vevő végül tehermentes tulajdont tud-e szerezni.

Ha a szerződés ezeket pontosan kezeli, a hitellel terhelt lakás eladása nem rendkívüli ügylet. Ha viszont a felek csak szóban egyeztetnek a banki tartozásról, a foglalóról vagy a törlési engedélyről, akkor egy szokványos adásvétel is könnyen több hónapos vitává válhat.

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!