Ingatlan eladás bérlővel: mikor éri meg, és hogyan csináld okosan?

Eladó lakás bérlővel, vagy anélkül?

Fontos tudni, hogy a lakás eladása önmagában nem szünteti meg automatikusan a bérleti jogviszonyt; ilyenkor a Ptk. alapján az új tulajdonos a bérbeadó helyébe lép, és a bérleti szerződést ugyanúgy teljesíteni kell, mintha nem állt volna be változás a bérbeadó személyében. Ha tehát a kiürítés mellett döntünk, először is fel kell mondani a bérleti szerződést.

Bérlővel hirdetni – kinek jó?

Befektetőknek. Ők sokszor örülnek, ha a lakás „azonnal termel”, és nem kell bérlőt keresniük. Ez a logika teljesen racionális: nincs üresen állás, nincs friss bérlő-kockázat, és egy jó fizető bérlő kifejezetten értéknövelő lehet.

Fontos: a megtekintések és a „bejárkálás” nem automatikus jog. A bérlő otthonában a magánszféra és a birtokvédelem nagyon erős szempont – ezt a gyakorlatban mindig korrekt megállapodással érdemes kezelni.

Üresen hirdetni – mikor a jobb döntés?

Ha a lakás:

• nehezen fotózható/rosszul mutat bérlővel (rendetlenség, kevés bútor, „nem eladható hangulat”),
• olyan vevőknek is szeretnéd eladni, akik saját célra vennék,
• vagy nagyobb felújítás / festés / állagjavítás hozna látványos áremelkedést.

A legtöbb „magáncélú” vevő egyszerűen nem akar olyan lakást venni, ahol a birtokbaadás és a használat kérdése bonyolultabb (még akkor sem, ha jogilag kezelhető).

Mit tegyünk, ha a vevő meg szeretné ismerni a bérlőt?

Bérelt ingatlan eladása esetén természetesen előfordul, hogy a vevő meg akarja ismerni a bérlőt. Ez történhet a lakás bemutatásakor, vagy más alkalommal. Ezt mindenképpen érdemes a vevővel előre tisztázni, illetve nyilván a bérlőt is fel kell készíteni arra, ha potenciális vevővel találkozik, ne akkor jöjjön elő a kellemetlen témákkal, kérdésekkel, problémákkal, ha vannak.

Mit fog kérni tipikusan a vevő?

Tipikus vevői biztosítékok:

• birtokbaadás feltétele: csak akkor teljesített, ha a bérlő kiköltözött / kiürített.
• vételár-rész visszatartása (sokszor ügyvédi letétben) a tényleges kiürítésig.
• kötbér/használati díj az eladó terhére, ha a kiürítés csúszik.

Ezeket akár fel is lehet ajánlani a megtekintés során.

Alkupozíció bérelt lakások eladása esetén

Bérlővel akkor csökken az alku esélye (pontosabban nő a licit), ha:

• rendezett a szerződés,
• a lakás bemutatható,
• a bérleti díj piaci és „bizonyíthatóan fizetett”.

Akkor hajlamosabbak a vevők a turistáskodásra és az alkura, ha:

• rosszak a képek, rendetlenség látszik,
• a vevő bizonytalannak érzi a birtokbaadást,
• a bérleti jogviszony „homályos”.

Magyarul: bérlővel is el lehet adni a lakást, ha megfelelően felkészítjük és beárazzuk.

Mikor érdemes felújítani?

Az ingatlan felújítása eladás előtt akkor éri meg, ha a várható többletbevétel meghaladja a felújítás költségeit. Fontos a piaci helyzet ismerete, és a felújítási terv gondos elkészítése. 

Érdemes a kisebb, látványos felújításokra, az energetikai korszerűsítésre, valamint a konyha és fürdőszoba felújítására koncentrálni, mivel ezek hozhatják a legnagyobb megtérülést.

Kerülni kell a túl személyre szabott vagy feleslegesen drága luxusmegoldásokat, és figyelembe kell venni a kellékszavatossági kockázatokat.

Gyors ellenőrző lista eladás előtt (bérlővel)

1. Bérleti szerződés: határozott/határozatlan, felmondás, kaució, közüzemek.
2. Írásos megállapodás a megtekintések rendjéről (idősáv, értesítés, jelenlét).
3. Fotózás: friss, világos, rendben lévő állapot.
4. Hirdetés szövege: befektetői adatok (hozamlogika, költségek, bérleti konstrukció).
5. Kommunikáció: bérlő korrekt tájékoztatása a menetrendről.

Összegzés

Az „üresen, kifestve, profi fotókkal” hirdetés sokszor valóban hoz magasabb árat – csak közben számolni kell:

• kieső bérleti díjjal,
• felújítási/takarítási költséggel,
• és a bérlővel való konfliktus kockázatával.

Ha viszont tudsz kötni egy rövid, írásos együttműködési megállapodást a bérlővel (bemutató állapot + megtekintési sávok + fotózás), akkor jó eséllyel gyorsan megnyered a befektetői vevőket is, és a bérlőt sem hozod nehéz helyzetbe.

Ingatlanközvetítőt keresel? Hívj minket!