Örökösödési illeték 2026-ban: mennyit kell fizetni ingatlan öröklése után?

Kinek nem kell öröklési illetéket fizetnie?

Nem kell öröklési illetéket fizetnie az örökhagyó egyenes ági rokonának, túlélő házastársának, bejegyzett élettársának és testvérének. A mentesség az örökölt ingatlan értékétől független. Nem bejegyzett élettárs, unokatestvér, barát vagy távolabbi rokon öröklése esetén viszont főszabály szerint illetéket kell fizetni.

A mentesség automatikus, a NAV az ügyiratra jegyzi fel, külön határozatot nem küld.

Illetékmentes örökösök 2026-ban

Kiskorú örökölte az ingatlant. El lehet adni?

Ha kiskorú örököl ingatlant, az adásvétel lehetséges, de szigorú feltételekhez kötött. A gyámhatóság (gyámhivatal) szerepe ilyenkor kulcsfontosságú, mivel a gyermek vagyonával való rendelkezés csak az hatóság jóváhagyásával történhet.

Ha a gyermek öröklés útján ingatlant szerez, az ingatlan az ő nevére kerül bejegyzésre a tulajdoni lapon.

• A gyermek azonban nem rendelkezhet szabadon az ingatlanával.
• A vagyont a törvényes képviselő (rendszerint a szülő) kezeli, de nem idegenítheti el és nem terhelheti meg a gyámhatóság engedélye nélkül.

Mikor engedélyezi a gyámhatóság az eladást?

A hatóság akkor adja meg az engedélyt, ha:

• az ingatlan értékesítése elkerülhetetlen (pl. a család elköltözik, a ház fenntartása aránytalan terhet jelent),
• az eladási ár arányos a piaci értékkel (ezt adásvételi szerződés-tervvel vagy értékbecsléssel kell igazolni),
• a bevétel biztonságosan kezelhető, és nem fordítják el más célra.
• A gyámhatóság ilyenkor:
• vizsgálja a szerződés tervezetét,
• ellenőrzi a vételár kifizetésének módját,
• és előírhatja, hogy a vételárat ügyvédi letétbe vagy a gyámhatóság által felügyelt betétbe helyezzék.

Házastársként vagy bejegyzett élettársként örököltem. Mi vonatkozik rám?

A házastárs és a bejegyzett élettárs ugyanolyan illetékmentességben részesül, mint az egyenes ági rokonok. Tehát nem kell örökösödési illetéket fizetni, akár ingatlant, akár más vagyontárgyat örökölnek.

A bejegyzett élettársakat a törvény teljesen azonos jogok illetik meg, mint a házastársakat – ezt az illetéktörvény (Itv. 9. § és 10. §) kifejezetten kimondja.

Haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog öröklése után mennyi illetéket kell fizetni?

Házastársak öröklése illetékmentes, vagyis ha az özvegy haszonélvezeti jogot örököl, nem kell illetéket fizetnie.

Csökkenti-e a haszonélvezeti jog az öröklési illetéket?

Igen. Ha más személy örökli az ingatlan tulajdonjogát, és más személy szerzi meg a haszonélvezeti vagy használati jogot, akkor a tulajdonos örökös illetékalapját csökkentheti a haszonélvezet értéke.

A haszonélvezeti jog értékét illeték szempontból a jogosult életkora alapján kell számítani. Minél fiatalabb a haszonélvező, annál nagyobb értéket képvisel a haszonélvezet, mert várhatóan hosszabb ideig korlátozza a tulajdonos használati és értékesítési lehetőségeit.

Mi a helyzet az élettárssal, aki nem volt bejegyezve?

A nem bejegyzett (vagyis a hagyományos, különböző nemű) élettárs nem mentesül az illeték alól. Ő csak akkor örökölhet, ha az örökhagyó végrendeletben rendelkezett így, de az illeték általános mértékét (lakóingatlan esetén 9%) meg kell fizetnie. 

A törvény tehát különbséget tesz a bejegyzett és a nem bejegyzett élettársi kapcsolat között.

Testvérként örököltem az ingatlant. Én is mentesülök?

Igen, 2020. július 8. óta a testvérek is teljes illetékmentességet élveznek. Ez a szabály 2026-ban is hatályban van, és vonatkozik:

• a vér szerinti testvérekre,
• a féltestvérekre,
• valamint az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatokra is.

Ez tehát azt jelenti, hogy ha testvérként örökölsz ingatlant, nem kell illetéket fizetned – mégis sokan tévesen azt hiszik, hogy csak az egyenes ági rokonok mentesülnek.

Kiegészítés – részleges mentességek

Mostoha- és nevelt gyermek, mostoha- és nevelőszülő:
A megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forintig illetékmentesség jár.

Ingatlan érték 20 millió Ft alatt:
A mentesség először a lakástulajdonra vonatkozik, és ha annak értéke nem éri el a 20 milliót, a különbözet a többi örökségre is kiterjedhet.

Többen örököltünk egy ingatlant. Hogyan oszlik meg az illeték?

Ha többen örökölnek egy ingatlant, minden örökös csak a saját örökrésze után fizethet illetéket. Nem az egész ingatlan után kell külön-külön fizetni, hanem az örökösre jutó tulajdoni hányad tiszta értéke számít.

Példa

Egy 60 millió Ft értékű lakást három örökös örököl egyenlő arányban. Egy örökösre 20 millió Ft értékű tulajdoni hányad jut.

Ha az örökösök illetékmentesek, például testvérek vagy gyermekek, nincs fizetendő örökösödési illeték.

Ha az egyik örökös nem illetékmentes, akkor az ő illetékalapja 20 millió Ft, és lakóingatlan esetén ennek 9%-a lehet az illeték, vagyis 1,8 millió Ft.

Csak tulajdoni hányadot örököltem. Kell illetéket fizetni?

Igen, ha nem vagy illetékmentes. Ilyenkor nem az egész ingatlan értékét kell figyelembe venni, hanem csak a megszerzett tulajdoni hányad értékét.

Ha például egy 30 millió Ft értékű lakás 1/3 tulajdoni hányadát öröklöd, akkor az örökölt rész értéke 10 millió Ft. Ha nem vagy illetékmentes, a 9%-os illeték 900 000 Ft lehet.

A tulajdoni hányad gyakorlati szempontból nem csak adózási kérdés. Ha több örökös marad közös tulajdonban, később az eladás, használat, felújítás vagy bérbeadás is közös döntést igényelhet.

Mennyi az öröklési illeték mértéke 2026-ban?

Az Itv. alapján:

• Ingatlan (lakástulajdon) öröklése  9%.
• Egyéb vagyontárgyak esetén az általános mérték 18%.
• Gépjármű vagy pótkocsi öröklésekor az illeték mértéke a visszterhes vagyonátruházási tétel kétszerese.

Példa:
Ha valaki egy 40 millió forint értékű lakást örököl unokatestvérétől, az illeték összege 3,6 millió forint (9%).

Mi alapján számítják ki az illetéket?

Az öröklési illeték alapja az úgynevezett „tiszta érték”, vagyis:

a hagyaték forgalmi értéke mínusz az örökhagyó tartozásainak és a hagyatéki terheknek az örökösre eső része.

A „forgalmi érték” azt jelenti, mennyiért lehetne eladni az adott ingatlant az öröklés időpontjában, valós piaci viszonyok között.

Ki állapítja meg az ingatlan értékét?

A hagyatéki eljárás során a közjegyző a hagyatéki leltár és a becsült forgalmi érték alapján küldi meg az iratokat a NAV-nak, amely ezek alapján állapítja meg az illetéket. Magánértékbecslő csak akkor szükséges, ha az örökös vitatja a megállapított értéket.

Levonható-e az adósság az értékből?

Igen. Ha az örökölt ingatlant jelzáloghitel vagy más tartozás terheli, annak az örökösre eső részét le lehet vonni az illetékalapból. Ezt az adósságot azonban igazolni kell (például banki igazolással). 

A temetés szokásos költségeit a NAV automatikusan elfogadja levonható tételként.

Az illetékfizetési folyamat lépései

Ha a hagyatéki eljárás közjegyző vagy bíróság előtt zajlik (tehát van hagyatéki eljárás), akkor a folyamat automatikus. A közjegyző a jogerős hagyatékátadó végzést 15 napon belül megküldi a NAV-nak, így az örökösnek külön bejelentést tennie nem kell.

Kivétel:
Ha nem indul hagyatéki eljárás hivatalból (például kisebb értékű ingóságok esetén), akkor az örökösnek kell 90 napon belül bejelentést tennie a NAV felé a „hagyatéki kimutatás (HK)” nyomtatványon. Ezt ahhoz a NAV-igazgatósághoz kell benyújtani, amelynek területén az örökhagyó utolsó lakóhelye volt.

Mikor kapok levelet a NAV-tól?

A NAV akkor küld levelet, amikor az illeték kiszabása megtörtént.

Ha az hagyaték mentes az illeték alól (például egyenes ági rokon vagy házastárs örököl), akkor a NAV nem küld fizetési meghagyást, csak ügyiratra jegyzi fel az illetékmentességet.

Más esetekben a NAV fizetési meghagyásban (határozatban) értesíti az örököst az illeték összegéről és a fizetési határidőről.

Mennyi idő van az illeték befizetésére?

A fizetési meghagyás kézhezvétele után a határozat 30 napon belül válik véglegessé, és a véglegessé válástól számított 15. napon esedékes az illeték.

Összesen tehát kb. 45 nap áll rendelkezésre a befizetésre, ha nem nyújt be az örökös mentességi vagy kedvezmény iránti kérelmet.

Ha valaki a határozat jogerőre emelkedése előtt benyújt egy mentességi vagy kedvezmény iránti kérelmet, a NAV a kérelmet előbb elbírálja, és csak ezután válik véglegessé a határozat. Ez tehát időt adhat a fizetésre.

Lehet részletfizetést vagy halasztást kérni?

Igen. A NAV-nál részletfizetés vagy fizetési halasztás is kérhető, ha az illeték egyösszegű megfizetése aránytalan nehézséget okozna. A kérelmet a fizetési meghagyás kézhezvételét követően kell benyújtani.

Külön kedvezmény vonatkozik kiskorú örökösökre: ők a nagykorúvá válásuktól számított két évig késedelmipótlék-mentesen fizethetik meg az illetéket, sőt ha korábban teljesítenek, évente 10%, de legfeljebb 70% kedvezményt kaphatnak.

Mi történik, ha valaki nem fizet időben?

A határidőn túli fizetés után a NAV késedelmi pótlékot számít fel, amely a jegybanki alapkamat + 5% napi arányos része alapján kerül kiszámításra.
A késedelmi pótlék nem halmozódik, és 5000 forint alatti összeget a NAV nem ír elő.

Örökölt ingatlan eladása utáni személyi jövedelemadó (SZJA)?

Az örökölt vagyon értéke után (NAV által figyelembe vett forgalmi érték) bizonyos esetekben illetéket kell fizetni. Ez tehát a szerzéskor fizetendő teher.

SZJA akkor fizetendő, ha az örökölt ingatlant később eladják. Nem a teljes vételár után fizetünk, hanem az eladási ár és az örökléskori érték különbözete után (nyereség után).

SZJA

Ha az örökös az örökölt ingatlant 5 éven belül eladja, az eladásból származó bevétel után személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége keletkezhet.

• Az SZJA nem az öröklésre, hanem az értékesítésből származó nyereségre vonatkozik.
• Az adó alapja az eladási ár és az örökléskor megállapított forgalmi érték (a NAV által elfogadott érték) közötti különbség.
• Mivel az öröklés ingyenes szerzésnek minősül, a „szerzési érték” az örökléskori forgalmi érték.
• Öt év után az értékesítésből származó jövedelem adómentessé válik – vagyis, ha az örökös csak évekkel később adja el az ingatlant, már nem kell SZJA-t fizetnie.

Összegzés

Ingatlan öröklésekor először azt kell tisztázni, hogy az örökös illetékmentes-e. Gyermek, szülő, unoka, nagyszülő, házastárs, bejegyzett élettárs és testvér esetén főszabály szerint nincs öröklési illeték. A végrendelet léte, vagy nem léte nem befolyásolja az illeték-kötelezettséget.

Ha nincs mentesség, lakóingatlan öröklésekor az illeték mértéke 9%. Az illeték alapja nem feltétlenül a teljes piaci érték, hanem az örökölt tiszta érték. Ezt csökkentheti az igazolt tartozás, a hagyatéki teher vagy a haszonélvezeti jog értéke.

Ha örökölt ingatlant szeretnél eladni, ne csak az illetéket nézd. Ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, az örökösök közötti megállapodást, az esetleges haszonélvezetet, a kiskorú örökös helyzetét és az eladás utáni SZJA-t is.

Ha az örökléshez ingatlanértékesítés, közös tulajdon rendezése vagy adásvételi szerződés is kapcsolódik, érdemes már a hagyatéki eljárás alatt átbeszélni a következő lépéseket.

Szeretné ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével értékesíteni örökölt lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!