Logóe-ingatlanközvetítők.hu
Blog
e-ingatlankozvetitok.hu

Dr. Surányi Balázs

• 3 perc olvasás

Van-e elővásárlási joga az államnak az ingatlanomra?

Sok ingatlan tulajdonos akkor szembesül az állami elővásárlási jog kérdésével, amikor már vevőt talált a világörökségi, esetleg természetvédelmi területen található ingatlanára, és az ügyvéd átnézi a tulajdoni lapot. A válasz nem mindig egyszerű: bizonyos esetekben valóban van az államnak – vagy másnak – elővásárlási joga. Nézzük meg, mikor és hogyan derül ez ki.

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha az ingatlant eladnák, a jogosult ugyanazon feltételekkel „beléphet” a vevő helyére. Gyakorlati következmény: az adásvételi szerződés csak akkor válik "végrehajthatóvá", ha az elővásárlásra jogosult nem él a jogával.

Belvárosi műemlék lakásoknál vagy külterületi földeknél az állami elővásárlási jog nem elméleti kérdés. Ha a jogosultat nem értesítik szabályosan, az adásvétel később megtámadható. Ez különösen banki finanszírozásnál okozhat problémát.

Lakást, házat, vagy telket ad el és érdekli, hogy befolyásolja a folyamatot az állam elővásárlási joga? Kérdezzen díjmentesen ügyvéd-ingatlanközvetítő kollégánktól!

Tartalomjegyzék

Honnan tudható biztosan, hogy van-e állami elővásárlási jog az ingatlanomon?

1. Tulajdoni lap – kiindulópont, de nem elég

  • A tulajdoni lap utalhat műemléki státuszra
  • Ez elővásárlási jog fennállását valószínűsíti, de nem mindig egyértelmű

Fontos: önmagában nem megbízható, teljes körű forrás

2. Társasház esetén: kötelező a törzslap ellenőrzése

A műemléki jelleg nem kötelezően kerül fel az albetétek (lakások) tulajdoni lapjára. Ezért:

  • a társasház törzslapját is meg kell nézni!

Ez az a pont, amit a gyakorlatban gyakran kihagynak az ügyvédek.

Az elővásárlási jog fennállása elsőként a tulajdoni lap III. részéből derül ki. Emellett ellenőrizni kell zártkert, termőföld esetén a Földforgalmi törvény szerinti eljárást is.

ÚjKülföldről is

Ingatlanközvetítőt keres?

Válassza az ingatlanjogászokból álló e-ingatlanközvetítők csapatát! Az elővásárlási ügyintézést a jutalékba beleértjük!

Érdekel

Az állam elővásárlási joga önkormányzati tulajdonú ingatlan esetén

Ha az ingatlan helyi önkormányzat tulajdonában áll, és azt értékesítik, a nemzeti vagyonról szóló törvény alapján az államot – főszabály szerint – minden más jogosultat megelőző elővásárlási jog illeti meg.

Jogszabályi alap: Nvtv. 14. § (2)
Jogosult: Magyar Állam
Honnan tudható? A tulajdoni lapról.

Ez a szabály magánszemély tulajdonában álló lakásoknál általában nem releváns, de önkormányzati bérlakás megvásárlásakor igen.

Műemlék vagy védett kulturális örökség

Ha az ingatlan védett kulturális örökség része, vagy világörökségi területen fekszik, a Magyar Államot – főszabály szerint – elővásárlási jog illeti meg.

Jogszabályi alap: 2001. évi LXIV. törvény 86. § (1)
Jogosult: Magyar Állam (esetenként önkormányzat)
Ellenőrzés: az Örökségvédelmi Nyilvántartásban (oeny.hu)

Budapesten ez különösen releváns lehet a belvárosi kerületekben (pl. V., VI., VII. kerület), ahol számos épület műemléki védelem alatt áll.

Természetvédelmi terület

Ha az ingatlan országos jelentőségű védett természeti területen vagy Natura 2000 besorolás alatt áll, az államot elővásárlási jog illeti meg.

Jogszabályi alap: 1996. évi LIII. törvény
Jogosult: Magyar Állam
Ellenőrzés: termeszetvedelem.hu helyrajzi szám alapú kereső

Ez főleg külterületi, erdő- vagy mezőgazdasági ingatlanoknál, zártkerteknél fordul elő.

Termőföld – külön szabályok

A mezőgazdasági földeknél az elővásárlási jogi rendszer teljesen eltér a „normál” lakóingatlanoktól.

Jogszabályi alap: 2013. évi CXXII. törvény 18. §
Jogosultak: a törvényben felsorolt személyek (pl. földműves szomszéd, helyben lakó gazdálkodó stb.)
Eljárás: hirdetményi közlés, jegyzői kifüggesztés

Itt az állam is jogosult lehet, de nem automatikusan és nem minden föld esetén.

Elővásárlási ügyintézés

Nincs szüksége ingatlanközvetítésre, de ügyvédet bízna meg az elővásárlási ügyintézéssel?

Érdekel

Hogyan kell az elővásárlási jog gyakorlására felhívni az államot?

A tulajdonos a megkeresést a fekvés szerint illetékes kormányhivatalhoz nyújtja be, mellékelve:

  • vételi ajánlatot vagy
  • előszerződést vagy
  • adásvételi szerződést.

A hatóságnak 30 nap áll rendelkezésére a nyilatkozattételre. 

Hogyan zajlik az állami elővásárlási jog gyakorlása műemléki ingatlannál?

A szerződés (vagy eladási ajánlat) nem „tájékoztatás”, hanem jogi értelemben ajánlat. Ezt a kormányhivatalon keresztül a miniszternek kell megküldeni. Az Építési és Közlekedési Minisztérium 2026. március 18-i levele értelmében a megkereséshez mellékelni kell a végleges adásvételi szerződést (tehát nem "csak" egy ajánlatot).

  • A miniszternek 30 napja van dönteni
  • Ha nem nyilatkozik → lemondásnak kell tekinteni.

A 30 napos határidő jogvesztő. A muemlek@ekm.gov.hu e-mail címen lemondó nyilatkozat is kérhető.

Nem csak az állam lehet jogosult

Az elővásárlási jog nem kizárólag állami jogintézmény. Gyakori példák:

Elővásárlási jog alapjaJogosultHonnan derül ki?
Társasházi alapító okiratTulajdonostársTulajdoni lap, alapító okirat
Külön szerződésHarmadik személyTulajdoni lap
2013. évi V. törvény 5:81. §TulajdonostársTulajdoni lap

A közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat törvény erejénél fogva elővásárlási jog illeti meg.

Összegzés

A legtöbb „átlagos” lakásnál az államnak nincs automatikus elővásárlási joga.
Védett ingatlan, természetvédelmi terület, termőföld vagy önkormányzati értékesítés esetén viszont igen.

Eladás előtt mindig érdemes tisztázni: nem csak az a kérdés, van-e vevő – hanem az is, hogy beléphet-e valaki a helyére.

Mire figyeljen eladás előtt?

  1. Kérjen friss tulajdoni lapot.
  2. Nézze meg, van-e bejegyzett elővásárlási jog.
  3. Ellenőrizze, hogy az ingatlan védett területen fekszik-e.
  4. Állami elővásárlási jog esetén számoljon több hónapos átfutási idővel.
  5. Az adásvételi szerződésben pontosan rögzítsék az elővásárlási jog gyakorlásának szabályait.

Szeretné, ha ügyvéd-ingatlanközvetítő segítene eladni a lakását/házát? Hívjon minket!

Kategóriák:

Surányi BalázsSB
Szerző:

Csapatunk

Dr. Surányi Balázs

Dr. Surányi Balázs ügyvéd-ingatlanközvetítő, aki angol nyelven is dolgozik.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Bizonyos világörökségi ingatlanok esetében az államot törvényes elővásárlási jog illeti meg. Az érintett ingatlanokat közhiteles nyilvántartás tartalmazza.