Ingatlan ajándékozás hátrányai az eladással szemben

Mikor érdemes elgondolkozni az ajándékozás lehetőségén?

Az ajándékozás gyakran nem önálló jogi cél, hanem egy családi, öröklési vagy vagyonrendezési probléma megoldása. Mielőtt rátérnénk a hátrányokra, érdemes áttekinteni, hogy milyen helyzetekben szoktak ingatlant ajándékozni:

• Generációváltás: idősebbek a vagyon egy részét még életükben kívánják továbbadni családtagjaiknak, meg szeretnék előzni a hagyatéki eljárással járó potenciális vitákat.
• Családi vagyon rendezése: közös tulajdon esetében célszerű a tulajdonosi arányok egyszerűsítése.
• Fiatal családtag segítése: bérleti díj fizetése helyett ajándékozáson keresztül egy fiatalabb rokon saját ingatlanhoz juthat.
• Gyors vagy olcsóbb vagyonátruházás szándéka: mivel nincs vételár, az adásvételhez képest bizonyos költségek kiesnek.

Az ajándékozás tehát láthatóan van, amikor praktikus lehet – de ez nem jelenti azt, hogy minden esetben jobb választás, mint az adásvétel.

Az ajándékozás hátrányai az adásvétellel szemben

Az alábbiakban bemutatjuk, milyen kockázatok és hátrányok merülhetnek fel, ha az ajándékozást választjuk az adásvétel helyett. Ha a szülő a lakást a gyermekének ajándékozza, a gyermek lesz a tulajdonos. A szülő később már nem adhatja el egyedül az ingatlant, nem terhelheti meg szabadon, és nem dönthet úgy egyszerűen, hogy „visszakéri”. Ezen felül a következőkkel kell számolni:

1. Illeték

Az ajándékozási illeték jóval magasabb lehet, akár az ajándék értékének 9–18%-a is. Kivétel: egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak közötti ajándékozás illetékmentes. Az illetékmentesség adásvétel esetén azonban nem minden családtagra azonos módon vonatkozik, hiszen pl. a testvérek között adásvétel nem illetékmentes.

Ezzel szemben adásvételnél a visszterhes vagyonátruházási illeték általában kedvezőbb, és számos illetékkedvezmény vehető igénybe.

2. Adózási vonzatok

Sokan azt hiszik, hogy ha az ajándékozás illetékmentes volt, akkor később az eladás is adómentes lesz. Ha a megajándékozott 5 éven belül eladja az ingatlant, 15% személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség merülhet fel.

3. Rendelkezési jog korlátozása

Ajándékozáskor gyakori a haszonélvezeti jog fenntartása, ami lehetővé teszi az ajándékozónak az ingatlan használatát vagy hasznainak élvezetét. Ez korlátozza a megajándékozottat és csökkenti az ingatlan piaci értékét.

Megoldás lehet a fenntartott haszonélvezeti jog, ami védi az ajándékozót, mert tovább használhatja az ingatlant. Ugyanakkor az ajándékozott tulajdonos mozgástere szűkül. Az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelten nehezebben értékesíthető, alacsonyabb értéket képviselhet, és hitelfedezetként is problémásabb lehet.

4. Ajándék visszakövetelése

Az ajándék visszakövetelése az ajándékozás egyik hátránya, és csak kivételes esetekben lehetséges:

• Ha az ajándékozó anyagi helyzete az ajándékozást követően olyan mértékben romlik, hogy az ajándék nélkül nem tudja biztosítani saját megélhetését, visszakövetelheti az ingatlant.
• Amennyiben a megajándékozott – vagy egy hozzá közel álló személy – súlyos jogsértést (pl. bűncselekményt) követ el az ajándékozó, vagy annak családtagja ellen, az ajándékozó jogosult visszakérni az ajándékot.
• Ha az ajándékozás feltételei között mindkét fél által ismert és fontos feltevés szerepelt, amely később végérvényesen megváltozott, az ajándék visszakövetelhető.

A felek az ajándékozási szerződésben is kiköthetik az ajándék visszakövetelésének további feltételeit. 

5. Fedezetelvonás veszélye

Ha az ajándékozó fizetési nehézségekkel küzd, az ajándékozás fedezetelvonó szerződésként harmadik személyekkel szemben hatálytalanná válhat. Ez azt jelenti, hogy ha valaki úgy ajándékoz el ingatlant, hogy tartozásai vannak, a szerződés a hitelező irányában hatálytalan lehet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:120. §-a értelmében.

Fokozottan veszélyes a fedezetelvonás, ha a szerződést hozzátartozóval kötik (pl. szülő–gyermek, testvér, házastárs, élettárs, nagyszülő stb.).

6. Házastársi vagyonközösség

Az ajándékba kapott ingatlan többnyire különvagyon, de nagy érték esetén a házasság alatt vitás kérdéseket okozhat.

7. Vagyontervezési hibák

Az ajándékozás hosszú távon korlátozhatja az ajándékozó mozgásterét, különösen, ha nem tart fenn haszonélvezeti jogot.

Mire érdemes figyelni, ha ajándékozás mellett döntünk?

• Forduljunk ügyvédhez, egy pontos ajándékozási szerződés érdekében, amely tartalmazza az ingatlan leltárát, tulajdoni alapadatokat, tulajdoni arányt, esetleges haszonélvezeti jogot, feltételeket, visszakövetelési lehetőséget.
• Ellenőrizzük az illetékmentességi feltételeket (rokoni viszony, ingatlan típusa).
• Kérjünk szakértői értékbecslést, hogy az ingatlan forgalmi értéke alapján meg lehessen állapítani az illetéket és az adót.
• Gondoljunk előre: ha a megajándékozott elképzeli, hogy eladja majd az ingatlant, érdemes tisztázni az SZJA-szabályokat, hogy ne érje váratlan adófizetési teher.

Fontoljunk meg alternatívákat, például adásvételt, vagy adásvételi szerződéssel történő résztulajdon átruházást, vagy részbeni vagyoni jogok megtartását (haszonélvezet, életjáradék), ha az ajándékozás túl nagy kockázattal jár.

Összegzés

Az ingatlan ajándékozása családon belül sokszor illetékmentes vagy olcsónak tűnik, de nem mindig kockázatmentes. A legnagyobb hátrányok később jelennek meg: eladáskor SZJA fizetés, váláskor vita, testvérek közötti konfliktus, haszonélvezeti jog miatti értékcsökkenés, osztatlan közös tulajdon, illetve az ajándékozás megtámadása.

Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk az ajándék ingatlan eladása ügyében!