e-ingatlanközvetítők.hu
Dr. Surányi Balázs
• 2 perc olvasás
Szabályozási vonallal érintett a telke? 2025. augusztusában kicsit nőtt az értéke!
2025-től csökken a szabályozási vonal értékcsökkentő hatása!
2025. augusztus 28-án hatályba lépett a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) módosítása. A változások különösen azoknak az ingatlantulajdonosoknak kedveznek, akiknek a telkét úgynevezett szabályozási vonal érinti.
A szabályozási vonal a közterületet és az egyéb nem közterületet elválasztó, a szabályozási terven meghatározott tervezett közterületi telekhatár, amely egyben övezethatár is. A szabályozási vonal tehát jövőbeli telekhatárként működik. A jelenlegi telekből le fog válni egy sáv, ami közúti célra megy majd át. Korábban ez sokszor komoly értékcsökkentő tényező volt: a telek azon része beépíthetetlenné vált, és ez természetesen csökkentette az építési telkek értékét.
Mit jelent ez az ingatlanpiacon?
- Azok a telkek, amelyeket eddig szabályozási vonal érintett, piacképesebbé válhatnak, hiszen a beépíthetőség már nem kizárt.
- A változások lehetővé teszik a rugalmasabb telekhasználatot, így a vevők számára is vonzóbb lehet egy-egy ingatlan.
- A melléképítmények előkertben való engedélyezése sok esetben praktikusabb ingatlanhasználatot tesz lehetővé.
Érdeklik a részletek? Olvasson tovább!
Telekalakítás és a szabályozási vonal kapcsolata
A telekalakítást (pl. megosztás, összevonás, határrendezés) mindig úgy kell végrehajtani, hogy az illeszkedjen a szabályozási vonalhoz. A szabályozási vonal tehát meghatározza, hogy meddig terjedhet a telek – azon túl közterületet kell biztosítani, és a telekalakítás során ennek megfelelően kell alakítani a helyrajzi számokat. A szabályozási vonal legfeljebb 7 évig tartható fenn. Ha addig nem valósul meg a közérdekű cél (pl. útépítés), a HÉSZ-t felül kell vizsgálni. Ha a közérdek megszűnik, az önkormányzatnak törölnie kell a szabályozási vonalat és az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási korlátozásokat.
Hogyan hat a beépítésre?
- A szabályozási vonal korlátozza a beépíthető telekterületet: a közút céljára kijelölt területrész nem számítható be pl. az építési telek nagyságába.
- Ez közvetlenül kihat a beépíthetőségi paraméterekre (pl. beépítési százalék, telekméret minimum, zöldfelület számítás).
- Amíg a szabályozási vonal fennáll, az érintett sáv építési tilalom alatt áll, tehát oda nem is lehet építményt elhelyezni.
Mit eredményez az új szabály?
A TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) 44. §-a új (4) bekezdéssel egészült ki:
👉 Mostantól rendezettnek minősül az a lakó- vagy üdülőtelek is, amelyet a szabályozási vonal érint, feltéve, hogy a szabályozás csak a helyi közút vagy kiszolgáló út szélesítését, csökkentését szolgálja.
Ez azt jelenti, hogy az ilyen telken:
- lehet építkezni,
- a szabályozási vonal nem tiltja automatikusan az építési engedély kiadását,
- a kiszolgáló út céljára szolgáló területrész nem számít bele a telekméretbe, ha nincs külön településrendezési szerződés.
Más szóval: ami eddig korlátozás volt, most sok esetben értéknövelő tényezővé vált, hiszen a telek újra építési lehetőséget biztosít.
1500 m2 feletti telek mezőgazdasági övezetben
Zártkerti telkeknél általában legfeljebb 10% a beépíthetőség, és lakóház csak kivett státusz esetén létesíthető. Azonban 2025. augusztus 28-tól, ha az állami főépítész az eltérési igénnyel egyező záró szakmai véleményt ad ki, a helyi szabályzat engedheti, hogy 1500 m²-nél nagyobb telken lakóépület épüljön, a megengedett beépítettség felének megfelelő alapterülettel – kivett státusz nélkül is.
Fontos megjegyzés
Ez egy tájékoztató jellegű összefoglaló. A konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összegzés
A 2025. augusztusi építési szabály-módosítás jó hír az ingatlantulajdonosoknak:
- Ha az ön telkét szabályozási vonal érinti, mostantól nem kell aggódnia, a telek építési szempontból rendezettnek számít.
- Több melléképítmény építhető, akár az előkertben is.
- Ez a rugalmasság növeli a telkek értékét és kihasználhatóságát.
Ingatlanközvetítés ügyvédekkel - vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk eladni a lakását!
Kategóriák:
SBCsapatunk
Dr. Surányi Balázs
balazs.suranyi@igm.jogasz.hu
Tartalomjegyzék
Legutóbbi bejegyzések
Külföldi állampolgár ingatlan eladása Magyarországon
Mivel a külföldön élők számára a dokumentumok beszerzése és hitelesítése gyakran több lépésből áll, célszerű ingatlanjogban jártas ügyvédet megbízni, aki biztonságosan és gyorsan végigvezeti a teljes eljáráson.
Tovább
Ingatlan eladás: mit tegyél, ha sok az érdeklődő, de kevés az ajánlat?
Ma már nem elég, ha egy ingatlan „szép a képeken”
Tovább
Egyenesági öröklés adózása
Az egyenesági öröklés (vagyis szülő–gyermek, nagyszülő–unoka közötti öröklés) teljesen illetékmentes Magyarországon.
Tovább
Öröklési sorrend - minden, amit tudni kell!
Az öröklési jog elsőre bonyolultnak tűnhet, de valójában jól követhető szabályok mentén dönti el, hogy ki mit örököl.
Tovább
Osztatlan közös tulajdon - mit tudhatunk róla?
Az osztatlan közös tulajdonban lévő tulajdoni hányad eladható, de az ügyletet elővásárlási jog kötelező értesítési köre lassítja.
Tovább
Zártkert + Otthon Start: csábító lehetőség, rejtett buktatókkal
A kormány célja világos: több tízezer új ingatlant bevonni a programba, és megnyitni a külterületi lakhatási lehetőségeket a fiatalok előtt.
Tovább