Ingatlan eladás villamos biztonsági felülvizsgálat nélkül?

Kötelező-e a villamos biztonsági felülvizsgálat adásvételnél?

Tulajdonosváltáskor 2024. január 29-től a villamos biztonsági felülvizsgálat főszabály szerint kötelező, kivéve, ha 6 éven belüli jegyzőkönyv rendelkezésre áll. A VBF nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele, hanem műszaki biztonsági dokumentum, amely a villamos hálózat állapotát minősíti.

A kötelezettség alapját a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet adja. Fontos különbség:

• A VBF nem feltétele a tulajdonjog földhivatali bejegyzésének.
• A VBF nem teszi automatikusan javításra kötelezetté az eladót „nem megfelelő” minősítés esetén.
• A VBF egy biztonsági és felelősségi kérdés, nem pusztán adminisztráció.

Szokták kérni a vevők?

A vevők három csoportra oszthatók:

1. Tudatos kockázatkerülők.
Sokan ragaszkodnak a VBF-hez. Nem azért, mert a bank kéri, hanem mert nem akarnak évekkel később hibás teljesítés miatti vitába keveredni. Különösen igaz ez régi, részben felújított családi házaknál.

2. Felújítást tervezők.
Akik eleve teljes elektromos korszerűsítésben gondolkodnak, gyakran lemondanak a felülvizsgálatról. Ilyenkor az ügyvéd külön nyilatkozatban rögzíti, hogy a vevő a vizsgálatot nem kéri, és a kockázatot ismeri.

3. „Nem akarom túlbonyolítani” típus.
Ők az idő és a költség miatt engedik el ezt a kérdést. Különösen akkor, ha az ingatlan piacképes, több érdeklődő van, és nem szeretnének versenyhátrányba kerülni.

A bankok jellemzően nem ragaszkodnak a villamos biztonsági felülvizsgálathoz.

Mit jelent a „nem megfelelő” minősítés?

A gyakorlatban a „nem megfelelő” nem mindig jelent életveszélyt. 

Gyakori hibák nem megfelelő jelzésnél:

• be nem kötött áramvédő kapcsoló (FI-relé),
• földeletlen vagy rosszul földelt konnektorok, fogyasztók
• túlméretezett kismegszakítók,
• alumínium vezetők használata
• réz és alumínium vezetékek szakszerűtlen összekötése,

Ezek közül:

• Közvetlen életveszély → azonnali javítás szükséges.
• Szabványtól eltérő, de működő hálózat → nem feltétlenül hibás teljesítés.

A szabványok folyamatosan változnak. Egy 10 éve - az akkori szabályoknak megfelelően - felújított hálózat ma már lehet szabványtól eltérő.

Az is előfordulhat, hogy a villamosbiztonsági felülvizsgáló a jegyzőkönyvben "megfelelő" minősítést ad az ingatlannak azzal a feltétellel, hogy a jegyzőkönyv hibajegyzékében meghatározott tételek az ott megjelölt határidőre felújításra kerülnek. Amennyiben ezek a javítási munkálatok határidőre nem készülnek el, a minősítés érvénytelenné válik. Így előfordulhat, hogy az ajánlattételkor vagy szerződéskötéskor "megfelelő"-nek minősített ingatlan a birtokbaadáskor már "nem megfelelő"-vé válik. Érdemes a felülvizsgálati jegyzőkönyvet alaposan áttekinteni és ennek megfelelően megállapodni az eladóval és ez alapján mindenképpen rögzíteni szükséges a megállapodásba, hogy a feltárt hibák kijavítása kit terhel és milyen határidőre.

Hivatkozhat-e a vevő hibás teljesítésre?

A kérdésre nem az a döntő válasz, hogy készült-e villamos biztonsági felülvizsgálat, hanem az, hogy volt-e hiba a teljesítés időpontjában és arról az eladó tájékoztatta-e a vevőt a teljesítést megelőzően.

A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:159. § (1) szerint a kötelezett hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik. Ez ingatlan adásvételnél is alkalmazandó.

• az ingatlan nem felel meg a szerződésben vállalt tulajdonságoknak, vagy
• a hiba a rendeltetésszerű használatot akadályozza.

Önmagában a VBF hiánya = hibás teljesítés?

Nem.

A VBF hiánya önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan hibás.
A szavatossági felelősség nem adminisztratív dokumentumhoz kötődik, hanem a dolog tényleges állapotához.

Tehát:

• Ha nincs VBF, de a hálózat biztonságos → nincs hibás teljesítés.
• Ha nincs VBF, és a hálózat életveszélyes volt a teljesítéskor, amiről a vevő előre nem tudott → fennállhat hibás teljesítés.

A szavatosság tárgya a műszaki hiba, nem a jegyzőkönyv.

Mikor áll fenn hibás teljesítés villamos hiba esetén?

A Ptk. rendszerében a vevő akkor hivatkozhat valószínűleg sikerrel, ha:

• a hiba a teljesítéskor már fennállt,
• az a rendeltetésszerű használatot akadályozza vagy veszélyezteti,
• a vevő által nem ismert és nem vállalt kockázat volt.

Tipikus példák, ahol megalapozott lehet a szavatossági igény:

• be nem kötött FI-relé, miközben a szerződés „teljesen felújított villanyhálózatot” rögzít,
• életveszélyes földelési hiány,
• alumínium vezetékek használata,
• szakszerűtlen réz–alumínium toldás, amely tűzveszélyes,

túlméretezett kismegszakítók, amelyek kiiktatják a túláramvédelmet.

Ilyenkor a vevő a 6:159. § (2) alapján választhat:

• kijavítás,
• árleszállítás,
• saját kijavítás költségtérítéssel,
• elállás (ezt lakáshitelből finanszírozott ügyleteknél tipikusan kizárják).

Mi okozza a legtöbb konfliktust?

Akár ügyvédként, akár ingatlanközvetítőként azt tapasztalom, hogy a legtöbb adásvételi ügylet esetén nem maga a hiba, hanem az időzítés okozza a legtöbb fejfájást.

Tipikus problémák:

• Az eladó részéről elmarad vagy pontatlan a tájékoztatás a vevő felé.
• A VBF a szerződés aláírása után készül el.
• A felek nem rögzítik, ki viseli a javítás költségét.
• A vevő hitelből vásárol, és a banki határidők miatt fokozott stresszhelyzetben van.

Az újépítésű projektek sem mentesek a nehézségektől. Ha a jegyzőkönyv két nappal az átadás előtt derít ki súlyos hibát, az már nem műszaki, hanem üzleti válsághelyzet.

Mit érdemes beleírni az adásvételi szerződésbe?

Használt ingatlannál külön pontban rögzíthető az ingatlan adásvételi szerződésben:

1. Készült-e VBF jegyzőkönyv.
2. Mi a minősítés.
3. A vevő tudomásul veszi-e az eltéréseket.
4. Ki viseli az esetleges javítás költségét.
5. Kizárják-e a szavatossági igényt a jegyzőkönyvben ismertetett hibákra.

Ha ezek hiányoznak, a későbbi vita szinte borítékolható.

Összegzés

Jogilag a tulajdonjog átírható VBF nélkül.
Felelősségi és peres kockázat azonban fennmarad.

Ha a jegyzőkönyv később súlyos hibát tár fel, a vevő:

• árleszállítást kérhet,
• elállhat,
• kártérítést követelhet.

Szeretné szakértő segítségével eladni a házás, lakását? Hívjon minket!